房地合一稅每4個就有一個免繳 比例近4年半新高

根據財政部資料，2026年上半年個人房地合一稅申報結構出現明顯變化。由於景氣放緩，短期交易獲利不易，短期持有2年內、適用45%稅率的占比降至9.14%，跌破1成並寫下統計以來新低；反觀持有5至10年、適用20%稅率的占比升至43.25%。另一項值得注意的是「無應納稅額」占26.8%，相當於每4筆就有逾1筆免繳房地合一稅，比例創近4年半新高。

短期交易獲利空間縮小 房地合一稅45%占比創低

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅主要適用於2016年後取得、再出售的不動產。這波房價較明顯的上漲階段，包括2020年疫情後營造成本上升，以及2023年第三季新青安上路後至2024年央行第七波信用管制前。統計發現，在這波段漲幅最多的時候，持有滿5年出售適用20%稅率的族群占比較高。反觀適用45%稅率的族群占比降至9.14%，主要可能與近兩年短期買賣不易取得足夠房價增值有關，加上2024年第三季央行第七波信用管制上路後，市場短期投資買盤減少，使2年內交易占比進一步下降。

房地合一稅20%成主流
 
統計顯示，2026年上半年適用房地合一稅的售屋族群中，以20%稅率占43.25%最高。最常見的情況為房屋持有5至10年後出售，換算下來，每10筆房地合一稅申報案件中，約有4.3筆落在20%稅率曾敬德指出，這也反映隨2016年房地合一稅上路，市場出售物件逐漸由短期交易轉向中長期持有。

房地合一稅免稅占26.8% 每4筆逾1筆無應納稅額

2026年上半年第二高的類別為「無應納稅額」，占比達26.8%，創近4年半新高。曾敬德分析，除了部分交易可能在扣除取得成本、相關費用後沒有獲利，也可能與持有滿6年、符合自住房地優惠條件的族群增加有關。符合相關規定者，課稅所得400萬元以下可免納所得稅，超過400萬元的部分則適用10%優惠稅率。

自住房地400萬元免稅有條件 設籍、居住滿6年要留意

曾敬德提醒，房價上漲後，房地合一稅負金額可能動輒數十萬元以上，國稅局也會檢視民眾申報自住房地優惠是否符合規範，包括個人或其配偶、未成年子女是否辦竣戶籍登記，持有並實際居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內不得出租、供營業或執行業務使用；個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內，也未曾適用自住房地租稅優惠規定。
因此，有售屋規劃的屋主除了評估房屋持有期間，也應留意連續設籍、實際居住及房屋使用情形，以免因資格不符而無法適用房地合一稅自住優惠。

個人房地合一稅課徵稅率比例

快速理解房地合一稅
1.    房地合一稅是針對「交易所得」課稅
有出售房地才有課稅，以所產生的所得為計算基礎。概念上為「成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得」，再乘上適用稅率。
2.    持有時間越短，稅率越高
目前境內居住個人一般適用稅率為：

因此房地合一稅具有明顯的「抑制短期交易、鼓勵長期持有」設計。

3.    自住滿6年，有「400萬元免稅＋10%優惠」
符合自住房地優惠者，課稅所得在 400萬元以下免稅；超過400萬元的部分，適用 10%優惠稅率。
4.    不是住滿6年就一定符合自住優惠
必須同時符合：本人、配偶或未成年子女設籍，且持有並實際居住連續滿6年；交易前6年沒有出租、營業或執行業務使用；本人、配偶及未成年子女在交易前6年也未曾使用過這項優惠。