賣房子要繳哪些稅？房屋買賣6大稅務種類＋3種節稅方法一次掌握

許多人在賣房子時會把重點放在「損益」上，卻不慎忽略了交易過程中所產生的各項稅務，繳稅時才發現是一筆不小的支出。究竟房屋買賣要繳哪些稅呢？本文將介紹6大稅務種類，包含土地增值稅、房地合一稅、財產交易所得稅等，讓您一次瞭解買賣雙方應負擔的稅費，並分享3種節稅方法、賣房實用工具，讓您精準掌握售屋眉角與時機，做好萬全準備。 

房屋買賣稅務有哪些？買、賣方負擔稅費整理 

無論買方或賣方，在進行房屋交易前都需先瞭解應繳稅費有哪些，下表整理出雙方負擔的稅費及其他成本，幫助您掌握相關支出： 

房屋交易者	買方	賣方
應負擔稅費	契稅  印花稅	土地增值稅  房地合一稅（新制）／財產交易所得稅（舊制）  交屋日前地價稅、房屋稅
其他成本	代書費  仲介費  銀行貸款查詢費  房屋住宅險及地震險保費  地政登記規費（含土地及建物登記謄本費）	代書費  仲介費  到期工程受益費  交屋前水費、電費、瓦斯費、管理費

 

賣方應負擔稅費有哪些？ 

賣方應負擔的稅費包含「土地增值稅」、「房地合一稅（新制）／財產交易所得稅（舊制）」，詳細介紹如下： 

1. 土地增值稅 

土地增值稅是指土地在移轉時所產生的稅款，會依照土地漲價總額以累進稅率進行計算，其稅率又可細分為「一般增值稅率」與「自用住宅優惠稅率」。

一般增值稅率（分為3種級距）

• 第1級：稅率20%，漲價總數額未達前次移轉現值100%
• 第2級：稅率30%，漲價總數額達前次移轉現值100%以上且未達200%
• 第3級：稅率40%，漲價總數額達前次移轉現值200%以上

減徵優惠（依土地持有時間）

• 持有20年以上者，減徵20%
• 持有30年以上者，減徵30%
• 持有40年以上者，減徵40%

自用住宅優惠稅率

統一為10%，可善用政府提供的「一生一次」或「一生一屋」2種優惠稅率方式，幫助節稅。 

申報期限

土地增值稅需於買賣雙方訂定契約之日起30日內，向當地稅捐稽徵機關進行申報，若逾期申報，則會依收件日當期的公告土地現值來核定土地增值稅。

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延伸閱讀：土地增值稅是什麼？課徵時間、稅額算法、節稅妙方告訴您

 

2. 房地合一稅（新制）／財產交易所得稅（舊制） 

財產交易所得稅可視為房地合一稅的前身，二者都是由賣方負擔的租稅，差別在於取得時間點不同，下一段將會有更進一步的介紹。回到主題，財產交易所得稅顧名思義是針對售出財產後的收入所徵收的租稅，應併入「個人綜合所得總額」來辦理結算申報，稅率落在5%～40%。房地合一稅同樣也是一種交易稅，但凡有出售房地的行為就需申報，稅率範圍落在15%～45%，持有時間越短，則稅率越高：

個人

境內居住者：

• 持有期間2年以內：45%
• 持有期間超過2年未逾5年：35%
• 持有期間超過5年未逾10年：20%
• 持有期間超過10年：15%

非境內居住者：

• 持有期間2年以內：45%
• 持有期間超過2年：35%

法人

境內法人：

• 持有期間2年以內：45%
• 持有期間超過2年未逾5年：35%
• 持有期間超過5年：20％

境外法人：

• 持有期間2年以內：45%
• 持有期間超過2年：35％

另有5種交易不受影響

維持稅率20%：

• 個人及營利事業因非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易
• 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
• 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
• 營利事業興建房屋完成後第一次移轉

維持稅率10%：

自住房地持有並設籍滿6年（課稅所得400萬元以下免稅） 
 

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3. 交屋日前地價稅及房屋稅 

除了以上稅費外，賣方還需負擔交屋日前地價稅，其課稅期間為 1/1 至 12/31，開徵日期 11/1 至 11/30，並依交屋日按比例分算次；還有交屋日前的房屋稅，其課稅期間為前一年度 7/1 至當年度 6/30，開徵日期 5/1 至 5/31，並依交屋日按比例分算。 

 

買方應負擔稅費有哪些？ 

買方應負擔的稅費包含「契稅」與「印花稅」，詳細介紹如下： 

1. 契稅 

契稅是指在房屋所有權轉移時，稅捐機關向新所有權人（買方）徵收的稅款，屬於財產稅與地方稅的範疇，根據不同移轉行為可再細分成買賣、典權、交換等種類，而不同契稅種類的適用稅率也有所差異，例如買賣契稅為6%，交換契稅則為2%。 

此外，根據財政部規定，契稅的申報期間需於契約成立之日起30日內申報，如不依規定期限申報者，每逾3日，加徵應納稅額1％之怠報金，但不得超過新臺幣15,000元。 

2. 印花稅 

印花稅是針對特定憑證所徵收的租稅，憑證包含銀錢收據、買賣動產契據、承攬契據等種類，各自所適用的稅率也有所不同，像是銀錢收據為按金額4‰計貼（或押標金按金額1‰），買賣動產契約則是每件稅額新臺幣12元，典賣、讓受及分割不動產契據按金額1‰ 計貼 。 

 

房屋持有者應負擔稅費有哪些？ 

房屋持有者應負擔的稅費包含「房屋稅」與「地價稅」，也就是說，這2種稅費在交屋前後分別會由賣方、買方負擔，詳細介紹如下 

1. 房屋稅

房屋稅是針對建築物所有權人徵收的地方租稅，其稅率會因不同房屋使用情形而異，例如住家用的法定稅率為1%～4.8%，非住家用的法定稅率則為1.5%～5%，而且每年應繳稅額會受「房屋課稅現值」影響。 

此外，房屋稅於每年 5/1～5/31 期間徵收，若逾期繳納，則每逾期3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%。 

2. 地價稅 

地價稅是針對土地持有人所徵收的地方租稅，若土地為多人共有，則共有人需各按其所持有的部分繳稅。地價稅稅率分為「一般用地稅率」與「特別稅率」，其中一般用地稅率共有6個級別：10‰、15‰、25‰、35‰、45‰、55‰；特別稅率則依不同適用情況分為4種：2‰【自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地】、6‰【公共設施保留地】、10‰【工業用地、加油站、停車場（不含臨時路外停車場用地）等事業直接使用之土地】、10‰【公有土地】。 

此外，地價稅於每年 11/1～11/30 期間徵收，若逾期繳納，則每逾期3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%。 

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延伸閱讀：地價稅大概多少？計算方式、繳納時間、節稅辦法一篇告訴您

 

賣房子要繳所得稅嗎？該採用舊制還是新制？ 

想知道自己該繳財產交易所得稅（舊制）還是房地合一稅（新制），可參考下表整理的資訊，幫助您判斷自身情形： 

賣方負擔的租稅	財產交易所得稅（舊制）	房地合一稅（新制）
適用情況	於104年12月31日以前取得房地者	於105年1月1日以後取得房地者

 

賣房子要繳多少所得稅？房屋交易所得稅算法＋3種節稅方法介紹 

從以上介紹可知，賣方在交易過程中需負擔多種租稅，假如剛好名下又有多套房產要出售，那麼各項稅費加總起來將會十分可觀，因此「節稅」成為許多屋主的重要課題。常見的節稅方法包含：

1. 自用住宅增值稅優惠

若是打算售出自用住宅，透過「一生一次」、「一生一屋」方案，可享優惠稅率10%。

2. 房地合一稅「自住房地優惠」

• 課稅所得小於400萬元者可免稅
• 超過400萬元者，僅針對超過部分按10%課徵

3.財產交易損失扣除

遇到財產交易損失之情形，例如出售房屋後的收入低於購買成本，可檢附相關證明文件，以扣除房屋部分的財產交易所得額，進而降低綜合所得稅。 
 

想瞭解更多節稅方法，推薦閱讀：【2025重購退稅攻略】試算公式、案例、申請辦法一篇搞懂 

 

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。