首購條件有哪些？夫妻首購資格、貸款方案、申貸訣竅一文解析
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夫妻一起買房是減輕房貸負擔的有效方法，此時如果又符合首購條件，還能進一步享有貸款優惠，不過若是夫妻其中一方已持有房產，還能申請首購房貸嗎？本文將帶大家認識首購的定義、適用情況，並比較政府與銀行推出的首購房貸方案差異，最後解析夫妻共同持有房屋的影響、貸款申請訣竅，以及夫妻首購的常見的問題，幫助提前掌握首購房貸大小事。
首購定義是什麼？若配偶有房還符合首購條件嗎？
「首購」一詞很容易被誤解為第一次買房，但其實是指「借款人名下無自有住宅或房貸」，就符合首購資格。此外，若是名下僅持有土地、工廠，或共同持有面積未滿40平方公尺的建物，同樣也具備首購資格，以下彙整出符合首購條件的5種情況：
- 本人、配偶、未成年子女名下皆無登記自有住宅。
- 借款人名下有房，但已無房貸。
- 借款人名下有土地、工廠，但無自有住宅。
- 借款人曾經有房但已出售，申貸時名下無自有住宅。
- 借款人與他人共同持有房屋，但房屋面積未滿40平方公尺。
由上述可知，若夫妻其中一人名下有房，由無房或無房貸者去申請房屋貸款，仍可符合首購條件。不過部分貸款方案對其申貸人仍有較嚴格的條件限制，例如新青年安心成家購屋優惠貸款（簡稱新青安貸款）需符合「借款人本人、配偶及其未成年子女皆無房」才能申請，下一段將比較新青安貸款與一般首購房貸優惠，讓首購族瞭解兩者差異。
首購房貸方案比一比：新青安貸款 VS 一般首購貸款
政府為了減輕民眾居住負擔，於99年12月推出了青年安心成家購屋優惠貸款，後續因應全球通膨、房價上升及升息，於112年8月推出青安貸款精進方案（即新青安貸款），將貸款額度從800萬提升至1,000萬，貸款年限自30年延長至40年，寬限期自3年延長至5年，並且提高貸款利率補貼至2碼。下表整理出新青安貸款與一般首購貸款的申請條件、利率、額度等特點，讓大家有所參考：
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首購房貸方案 |
新青安貸款 |
一般首購貸款 |
| 申請條件 |
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（實際條件需以各家銀行規定為準） |
| 貸款利率 | 1.775%起 | 2.5%起 |
| 貸款成數 | 最高8成 | 最高8成 |
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貸款額度 |
最高1,000萬 | 無限制 |
| 貸款年限 | 最長40年 | |
| 寬限期 | 最長5年 | 最長3年 |
| 申辦期限 | 至115年7月31日為止 | 無限制 |
| 承辦金融機構 |
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提供首購貸款方案的銀行、農會 |
要特別注意的是，若名下已有其他房產或貸款，根據央行第7波選擇性信用管制，第二戶貸款成數上限會降至6成，且無寬限期。此外，新青安貸款可與同一家申辦銀行的其他首購貸款方案搭配使用，首購族可善用此2筆資金，幫助減輕自備款壓力。
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夫妻首購貸款由誰申請更好？共同持有房屋會影響首購資格嗎？
在購屋前，夫妻常會對於誰去申請貸款、房子該登記在誰名下，以及是否要共同持有房屋而有所疑慮。一般來說，會由條件較好的一方去申請貸款，例如信用狀況良好、工作收入穩定、任職於上市櫃公司，或本身具有軍公教身分，以利於爭取更優惠的貸款利率與成數。
此外，借款人與登記人可以是不同人，所以可將房子登記在其中一方，由另一方負責償還貸款。有些人看到這裡可能會疑惑，採取共同登記的「分別共有」，對夫妻雙方不是更有保障嗎？不過共同持有房屋會造成以下3種影響，登記前建議提前瞭解相關資訊：
- 可能不符合首購資格：首購條件包含「借款人與他人共同持有房屋，但房屋面積未滿40平方公尺」，因此若採取共同持有房屋，房屋面積達40平方公尺以上時，就不符合首購資格。
- 受第2戶房貸限制：共同持有房屋代表夫妻雙方名下皆有房產，若之後在還有房貸的情況下想買第2間房，就會受央行第7波選擇性信用管制的第2戶房貸限制影響——貸款上限為6成且無寬限期。
- 失去「一生一次」土地增值稅優惠稅率資格：賣房時每人可透過「一生一次」土地增值稅優惠稅率來節稅，但若是夫妻共同持有房屋，賣房時雙方就可能會一起用掉優惠，等於是浪費了其中一方的優惠額度。
如何提高夫妻貸款成數、通過率？2大訣竅不藏私分享
首購族想要提高房貸通過率及貸款成數，可從提升個人條件開始著手，例如維持良好信用表現、增加與銀行的往來紀錄、提供各項財力證明等，讓銀行瞭解申貸人具備足夠的還款能力。除此之外，擔保品價值也會影響銀行的核貸意願，選擇位於良好地段、周邊生活機能佳、屋齡較低的房屋，有助於提高擔保品價值。
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夫妻首購常見問題
對於夫妻首購還有不清楚的地方，可參考以下常見問答：
Q1. 夫妻其中一人名下有房，另一人名下沒房產，還能申請首購貸款嗎？
可以，首購定義為「借款人名下無自有住宅或房貸」，因此可由名下無房產的一方去申請房屋貸款。另外，若有房的一方已無房貸，亦符合首購資格，可申請首購房貸。
Q2. 夫妻是否都要符合名下無房條件，才能申請新青安貸款？
是的，新青安貸款的申請條件比一般首購貸款更嚴格，需滿足「借款人本人、配偶及其未成年子女名下皆無自有住宅」才能申辦。
Q3. 若名下有房無貸款，貸款成數與寬限期條件會受影響嗎？
若名下有房但已無貸款，則不受第2戶房貸成數限制，但不能申請寬限期。
Q4. 夫妻一起買房，登記人與借款人不同會有房貸限制嗎？
不會，法律沒有規定登記人與借款人要是同一人，在實務上也有許多由丈夫借錢、將房子登記在妻子名下的案例。
Q5. 若夫妻共同持有房屋，第2戶房貸申請會有什麼限制？
夫妻共同持有房屋且有房貸並共同借款，雙方在申請第2戶房貸時都無法享有首購優惠，而且依照央行第7波選擇性信用管制，會受第2戶房貸限制——貸款成數上限為6成且無寬限期。
首購條件好複雜？信義房屋提供房貸試算、專業諮詢服務
夫妻一起買房，除了瞭解首購條件外，還必須留意各自持有房產的狀況、房屋登記人與借款人等各項細節，對於首購族而言相當複雜難懂。信義房屋擁有專業代書可提供產權、稅務相關諮詢服務，幫助提升購屋效率與安全感，並且設有「房貸專區」能讓首購族瞭解最新房貸知識、進行房貸試算，以掌握可負擔的房價範圍，亦可搭配信義房屋的「自備款找屋」功能，輸入您的自備款來找尋適合的房子吧！
※ 本文僅供參考，相關房貸資訊請以各銀行為準，或請洽信義房屋專人諮詢。
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