二胎房貸是什麼？風險與買房注意事項一次看

二胎房貸能提高房屋資產的資金運用彈性，但二胎房貸究竟是什麼？會影響房屋買賣嗎？有哪些潛在風險與注意事項？如果打算買房，又該如何確認有沒有二胎房貸，降低交易風險？本文將介紹二胎房貸的基本概念、風險，以及買賣房屋時不可忽略的重點。

二胎房貸是什麼？

二胎房貸是什麼？

二胎房貸（又稱房屋二胎、二順位房貸、次順位房貸、加強擔保信貸）是一種貸款方式，是指借款人將已設定第一順位抵押權的房屋，再設定第二順位抵押權，向銀行或其他貸款機構取得額外資金。

二胎房貸的定義為透過房屋設定第二順位抵押權取得資金，至於資金用途通常沒有特定限制，可依個人需求運用。

第一順位、第二順位抵押權是什麼？

購買房屋向銀行申請房貸時，通常會以該房屋設定抵押權作為貸款擔保，銀行一般會設定為第一順位抵押權。若之後再以同一間房屋向其他金融機構或民間貸款公司申請貸款，則可能設定第二順位抵押權。

當借款人無法償還貸款時，抵押權人可依法聲請法院拍賣房屋，拍賣所得會依抵押權順位清償，先清償第一順位抵押權人的債權；如有剩餘款項，再依序清償後順位抵押權人的債權。

舉例來說，假設屋主先向 A 銀行申請房貸，之後再向 B 公司申請二胎房貸。若房屋日後遭到拍賣，拍賣所得會先償還 A 銀行（第一順位抵押權人）；若仍有剩餘金額，才會償還 B 公司（第二順位抵押權人）。如果拍賣所得仍不足以清償第二順位債權，第二順位債權人仍可依契約及相關法律規定，向借款人請求尚未清償的本金、利息、違約金（如有約定）及其他依法得請求的費用。 

二胎房貸有什麼風險？

二胎房貸雖然能將房屋價值轉換為可運用的資金，但對借款人及放款機構而言，還是有一定風險。

對放款機構而言，由於屬於第二順位抵押權人，若房屋遭到拍賣，必須等第一順位抵押權人受償後，才能分配剩餘拍賣所得，因此承擔較高的放款風險。

也因為如此，二胎房貸通常具有以下特性，但實際貸款條件仍依借款人信用狀況、房屋擔保價值及各金融機構審核結果而定： 

• 貸款額度通常較低，主要以房屋剩餘可擔保價值及貸款機構規定核定。 

• 貸款利率通常較高，貸款利率通常高於第一順位房貸。 

• 銀行審核條件較嚴格，貸款機構通常會較審慎評估借款人的還款能力、信用狀況及房屋擔保價值，因此審核條件通常較嚴格。 

對借款人來說，由於二胎房貸的貸款成數及風險較高，貸款機構通常會較審慎評估借款人的還款能力、信用狀況及房屋擔保價值，因此取得貸款的難度可能較高。 而若選擇向民間資金或非銀行機構申請二胎房貸，也應特別留意貸款利率、手續費及契約內容是否合理，避免落入高利貸或其他不當借貸陷阱。

若未來打算出售房屋，由於房屋已設定第一順位及第二順位抵押權，通常須先辦理貸款清償、塗銷抵押權，或由買賣價金代償相關貸款後再辦理塗銷，因此交易流程可能較一般房屋買賣更為複雜。 

二胎房貸有哪些申請管道？

二胎房貸的資金來源主要包括：

• 銀行，如玉山銀行、台新銀行等

• 融資公司

• 民間資金，如當鋪、私人金主等

而俗稱的「代書二胎房貸」，並不代表由代書提供資金。所謂代書，其正式名稱為地政士，主要依法辦理不動產登記、抵押權設定及相關法律文件。「代書貸款」只是市場上的通稱，實際提供資金的通常為民間貸款公司、融資公司或其他合法放款機構。部分案件可能透過地政士協助辦理相關文件或轉介貸款，但資金提供者並非地政士本人。 

二胎房貸申請管道比較

為什麼有人會申請二胎房貸？

二胎房貸可提供額外資金運用，但通常利率較第一順位房貸高，也可能增加每月還款負擔，因此申請前應審慎評估自身還款能力及資金需求。 

常見的資金用途情況包括短期資金周轉、房屋裝修、創業、醫療支出或債務整合等。當房屋已設定第一順位抵押權，但仍有剩餘可貸價值，或房屋價值有所增加時，屋主便可能透過二胎房貸，將房屋的剩餘擔保價值加以運用，而無須立即出售房屋仍可取得資金。

買房前一定要知道！二胎房貸會影響交易嗎？購買設有二胎房貸的房屋，交易時要注意什麼？ 

前面提到，若設有第一順位及第二順位抵押權，屋主日後出售時，通常須一併處理各筆貸款的清償及抵押權塗銷，因此交易流程可能較僅設定一筆抵押權的房屋複雜。 那麼，對買方而言，購買設有二胎房貸的房屋時，又有哪些事項需要特別留意？

房屋設有第一順位及第二順位抵押權，並不代表不能出售或辦理所有權移轉。 真正的重點在於是否能事先確認各順位抵押權所擔保債務的餘額、清償方式及抵押權人的塗銷配合程序，並妥善安排在產權移轉及交屋前完成抵押權塗銷。 

簡單來說，買方應確認房屋出售所得或賣方的其他資金，足以清償第一順位與第二順位貸款，並應事先確認各抵押權人願意配合提供債務餘額資料、清償證明及抵押權塗銷所需文件。如此才能降低賣方因債務未清，導致房屋遭到查封、拍賣，或影響後續過戶與交屋的風險。

即使抵押權尚未塗銷，法律上仍可辦理所有權移轉；但抵押權不會因房屋移轉而當然消滅，買方取得房屋後，原抵押權原則上仍存在於該房屋上，因此應審慎安排清償及塗銷程序。交易實務上通常會透過買賣價金履約保證、價金代償或其他安全機制，安排貸款清償、抵押權塗銷及所有權移轉等程序相互配合。 

那麼，買方要如何確認房屋是否設有第一順位或第二順位抵押權 ，以及相關債務能否在交屋前順利清償？可從以下幾個方向查核：

1. 調閱土地及建物登記謄本：確認房屋是否設有抵押權、抵押權順位，以及各順位抵押權人等資訊。 

2. 確認實際貸款餘額：登記謄本所記載的擔保債權金額，不一定等於實際尚未清償的貸款餘額，因此建議請賣方提供各筆貸款的最新清償金額或金融機構開立的清償證明明細。 

3. 確認清償資金與還款計畫：評估房屋成交價款是否足以清償所有貸款；若不足，應確認賣方是否已備妥其他資金補足差額。 

4. 確認抵押權人是否配合辦理塗銷：確認各順位抵押權人於收到清償款項後，是否可配合提供清償證明及抵押權塗銷所需文件。 

5. 透過履約保證控管交易款項：可將買賣價款交由履約保證專戶管理，並依約定辦理貸款代償、抵押權塗銷及所有權移轉等程序，以降低交易款項遭挪用或抵押權未能順利塗銷的風險。 

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如何查詢房屋是否有二胎房貸？

想知道房屋是否已設定抵押權（如房貸或第二順位抵押權） ，可以調閱政府提供的土地及建物登記謄本。

土地建物登記謄本是記錄土地及建物權利狀態的官方文件，除了房屋面積、用途、所有權等基本資料外，也會記載抵押權、地上權、預告登記、查封、假扣押、假處分、禁止處分等權利事項或限制登記，是查詢不動產權利狀況的重要依據。 

土地建物登記謄本分為三種：

1. 第一類：顯示登記名義人的完整登記資料，僅限登記名義人及其他依法得申請者申請。 

2. 第二類：隱匿自然人登記名義人的部分姓名、出生日期、統一編號等個人資料權利內容、抵押權、限制登記 ，但如為法人資料等仍依法公開。 

3. 第三類：僅限符合法定資格者申請，用於特定權利保護目的，揭露內容依相關法令規定辦理。 

一般民眾可申請第二類土地及建物登記謄本，查詢房屋是否設有抵押權、抵押權順位及抵押權人等資訊；但部分自然人個人資料依法不予公開。 

申請有兩種方式：

• 臨櫃：可至全國任一地政事務所申請（跨縣市服務）。 

• 線上：可透過內政部全國地政電子謄本系統申請及下載電子謄本 （https://ep.land.nat.gov.tw/）。

怎麼從土地建物登記謄本判斷房屋是否設有第二順位抵押權？ 

與房屋抵押權相關的資訊，主要記載於土地及建物登記謄本的「他項權利部」。 查閱時，可特別留意下列資訊： 

• 抵押權順位：抵押權順位：查看他項權利部是否有多筆抵押權登記及其登記次序。若同一不動產設有兩筆以上抵押權，通常登記次序在前者為第一順位，次者為第二順位；並可確認各順位抵押權人的名稱。 

• 抵押權人：查看各順位抵押權人為哪家銀行、融資公司或其他債權人。 

• 擔保債權總金額（或最高限額）：了解抵押權所擔保的金額範圍，但不一定等於目前實際尚未清償的貸款餘額。 

• 擔保債權種類及範圍：確認抵押權擔保的債權內容 ，例如借款本金、利息、違約金及其他約定擔保範圍。 

• 擔保債權確定期日：若為最高限額抵押權，可確認最高限額抵押權約定的債權確定期日；一般普通抵押權則通常沒有此項記載。 

• 清償日期：登記有約定清償日期，可作為債務履行期限的參考；但即使已逾清償日期，也不代表債務已清償或抵押權已消滅，仍應以是否辦理抵押權塗銷登記及實際清償情形為準。 

除了二胎房貸，買屋還有什麼其他要注意的風險

除了確認房屋是否設有第二順位抵押權外，買屋前也應一併檢查房屋是否有其他權利限制或法律狀態，因為這些權利限制或法律狀態，可能影響交易安全、所有權移轉，甚至限制房屋的處分。 

相關資訊可透過調閱土地建物登記謄本，於「所有權部」及「他項權利部」查閱。常見會影響房屋交易的情況包括：

• 查封：房屋因欠繳稅款、債務或其他原因遭法院或行政機關查封，查封期間，房屋處分及所有權移轉通常會受到限制，應先確認是否已解除查封。 

• 假扣押：法院為保全債權而裁定辦理假扣押登記，房屋處分及所有權移轉受到限制，交易前應確認是否已撤銷或塗銷相關登記。 

• 假處分：法院為避免權利受損而暫時限制房屋處分，在假處分解除前，房屋處分及所有權移轉受到限制。

• 預告登記：為保障特定人的權利而限制房屋處分，辦理預告登記後，未經預告登記權利人同意，所有權人通常不得將房屋出售、過戶或再次設定抵押權，因此可能影響交易。

• 信託登記：房屋所有權已移轉至受託人（如銀行或信託機構）名下。房屋並非不能買賣，但應確認信託契約是否允許處分，並由受託人依契約及相關法令配合辦理，交易流程通常較一般房屋複雜。 

• 禁止處分登記：因法院、行政機關或其他法令規定限制處分時，可能辦理禁止處分登記。於限制未解除前，房屋所有權移轉或其他處分行為可能受到限制。 

因此，無論是購屋或售屋，在簽約前都建議先調閱土地建物登記謄本，確認房屋是否存在抵押權、查封、假扣押、預告登記、信託登記或其他權利限制，再進一步評估交易風險，避免交屋或過戶時發生爭議。

信義房屋為您把關買屋風險

雖然可以自行調閱土地建物登記謄本，但要看懂每一項登記內容，以及其中涉及的房屋債權、抵押權與交易風險，掌握每一個需要留意的細節，還是需要花費一番工夫。

買房是一項重要的人生決定，從預算、地點、貸款到稅務，每個環節都需要審慎評估，其中房屋的產權與債權更是不可忽視的關鍵，事前做好確認，才能降低日後交易糾紛的風險。信義房屋 40 多年的全國直營服務經驗，幫您完整的購屋諮詢、稅務規劃與專業代書服務，檢視房屋產權及債權狀況，降低交易風險，讓每一步都更安心。