房貸流程要多久？審核時間、注意事項、提高成數方法一次看

想要成為有殼一族，但因為是首次購屋而不清楚房貸流程有哪些程序嗎？本文將會介紹房貸申請步驟、審核時間及注意事項，並且分享提高房貸申貸成功率、貸款成數的方法，以及解答有關房貸流程的常見問題，讓買方在購屋前有更全面的瞭解，做好事前準備，順利買入屬於自己的家。 

房屋貸款流程有哪些？房貸審核要多久？一表掌握申請步驟與時間 

首次申請房屋貸款，不知道有哪些申辦步驟，可參考下表整理的各項流程資訊： 

房貸申請步驟	流程	介紹	時間
1	選擇銀行	評估各間銀行的房貸方案，根據自身需求挑選欲申請的銀行。	不一定，依個人評估狀況而定
2	填寫申請書	詳閱並填寫房貸申請書，填完後將申請書、所需資料（如身分證影本、財力證明等）提交給銀行，完成房貸申請程序。	1～2天
3	徵信、房屋鑑價	銀行透過聯合徵信瞭解申貸人的信用狀況、還款能力，並根據房屋屋齡、屋況、所處地段、周邊環境等因素評估房屋價值。	2～4天
4	核定額度	銀行開始進行審核並決定是否准貸。    若准貸，則會進一步核定申貸人的房貸額度、利率、還款期限等貸款條件。	5～7天
5	對保、簽約	若申貸人接受核貸條件，即可與銀行約定對保時間，而對保就是「簽訂借款契約」的意思。  申貸人需攜帶身分證明文件，親自前往銀行簽約並進行身分核對，過程中應檢查合約內容是否有誤，以保障自身權益。	1～2天
6	設定擔保品	銀行會委託地政士事務所協助處理不動產抵押權設定，並收取設定金額的千分之一作為設定規費。	1～3天
7	撥款	銀行會協助借款人開立房貸專用帳戶，以供銀行撥款、借款人還房貸之用。	1～2天

※由於各家銀行的房貸審核、作業時間不同，故表格中的天數僅供參考，應以實際情況為主。 

申請房貸有哪些注意事項？4項事前須知整理 

房貸成數、利率、頭期款是許多首購族關心的重點，不過除此之外，還有哪些房貸申請注意事項呢？以下整理出申請房貸的4項事前須知： 

• 檢視購屋能力： 
  申請房貸前，建議使用「房貸試算功能」瞭解自身的購屋能力，以掌握可負擔的房屋總價、每月還款金額。 

• 撥款前房屋投保： 
  貸款銀行都會規定房屋要投保火險、地震險，以免擔保品因火災、地震而毀損，使借款人無法償還房貸，此時產險公司則會處理，讓借款人較有保障。 

• 留意政府房市政策： 
  政府近年來陸續推出「選擇性信用管制」、「房屋稅2.0」等政策以抑制房市過熱現象，因此購屋前建議先行瞭解相關規定，或向相關單位諮詢，以確認自己是否會受政策影響。 

• 計算買房其他花費： 
  買房不只需要準備頭期款，還有各項稅費、規費、手續費，想知道還有哪些費用支出，推薦閱讀：買房頭期款要多少？不夠怎麼辦？5大解方、預算額度一次掌握。 

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如何提高房貸通過率、貸款成數？從2大面向開始著手 

銀行會根據申貸人的還款能力、房屋價值評估是否核貸及貸款條件，因此若想提高房貸通過率及貸款成數，不妨從「個人條件」與「擔保品價值」開始著手： 

1. 提升「個人條件」 

個人條件包含「信用評分」與「財力狀況」，可透過以下方法提升這2方面的表現，讓銀行更願意借錢給您： 

• 維持良好信用表現： 
  養成全額繳納信用卡費、不遲繳的好習慣，幫助提升信用評分；若本身還有其他貸款，亦可透過每月多還一些債務的方式，展現個人還款能力無虞。 

• 增加與銀行往來的紀錄： 
  一般人與銀行往來的紀錄會體現在薪資轉帳上，若本身收入來源為現金，建議將每月薪資固定存在同一個帳戶，避免資金過於分散，進而影響銀行的審核判斷。 

• 提供各項財力證明： 
  若無薪轉證明，可提供所得、財產清單，或是名下不動產、股票、基金等資產類財力證明；若本身有開公司，亦可提供公司財務報表、營業稅單加以證明個人還款能力，以提高銀行核貸意願。 

2. 提升「擔保品價值」 

擔保品是當借款人不履行債務時，銀行可用於拍賣以清償貸款的資產，因此擔保品價值與銀行考量的貸款風險息息相關，而貸款人可透過選擇位於良好地段、屋況良好、屋齡較低、周邊生活機能佳的房屋，幫助提高擔保品價值，讓銀行更願意核貸。 

銀行房貸流程QA｜常見問題一次解答 

看完以上介紹，若對銀行房貸流程還有不清楚的地方，可參考以下常見問答： 

Q1. 房貸申請條件有哪些？ 

凡年滿18～65歲，並且信用狀況良好，擁有穩定收入及充足財力證明者，皆可向銀行申請房屋貸款。 

Q2. 房貸申請需要準備哪些文件？ 

由於每位申貸人的情況不同，所需準備的資料也會有所差異，但基本上會需要以下文件： 

• 個人身分證明文件，如國民身分證、健保卡或駕照。 

• 職業文件，如識別證、員工名片等。 

• 財力證明文件，包括所得稅扣繳憑單、薪資轉帳存摺、稅捐機關核發的「綜合所得稅納稅證明書」、「各類所得分類清單」及「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」等。如果是公司法人，還需要準備營業人銷售額及稅額申報書。 

• 買賣合約書、土地及建物權狀、謄本等相關文件。 

Q3. 房貸撥款給誰？ 

完成擔保品抵押權設定後，銀行會將房貸撥款給申貸人，貸款金額會直接匯入房貸專用帳戶，作業時間約1～2天。 

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※ 本文僅供參考，相關房貸資訊請以各銀行為準，或請洽信義房屋專人諮詢。