囤房稅2.0就是房屋稅嗎？重要改革一覽與了解稅率試算

為了落實居住正義並釋出空屋，政府近年來持續推動房市稅制改革，究竟囤房稅 2.0 是什麼？跟房屋稅有什麼差異？哪種情況會被課徵囤房稅？囤房稅 2.0 的稅率如何？本文將帶您了解囤房稅 2.0 的最新規範與全國各縣市的稅率級距，並分享試算案例，幫助您清楚了解新法的實際影響。

囤房稅 2.0 是什麼？實為房屋稅差別稅率 2.0

「囤房稅」並非法律上的專有名詞，現行制度正式名稱為「房屋稅差別稅率2.0」，亦稱「房屋稅 2.0」，一般俗稱「囤房稅 2.0」。新制針對非自住住家用房屋採全國歸戶及全數累進課徵，並依房屋使用情形適用不同稅率，以達到以下兩大目的： 

1. 提高多屋族持有成本：透過調高多屋者的房屋稅率，提高多屋族持有成本，促進房屋稅負合理化。

2. 鼓勵空（閒）置房屋有效利用：透過差別稅率，引導空（閒）置房屋作有效利用，增加房屋使用效率。

2024 年 7 月囤房稅 2.0 正式施行，並於 2025 年 5 月開徵。新法主要針對「稅率」與「歸戶方式」進行調整。以下進一步介紹修法後的變動之處：

1. 改為「全國歸戶」

新制修法後，非自住住家用房屋改採「全國歸戶」，即納稅義務人在全國持有的非自住住家用房屋戶數合併計算，取代舊制採用的「各縣市歸戶」。

2. 提高非自住房屋的法定稅率（囤房稅）

非自住住家用房屋的法定稅率由 1.5%～3.6% 提高至 2%～4.8%，並採「全數累進」，也就是全國持有的非自住住家用房屋超過一定戶數後，全部適用較高稅率，而非分別適用各級距稅率。

3. 調降全國單一自住稅率

全國單一自住房屋的稅率由 1.2% 調降至 1%。符合以下條件者，可適用 1% 的優惠稅率：

1. 本人、配偶及未成年子女在全國僅持有 1 間房子。若配偶或未成年子女名下有房產，總數為 2 間，不符合「全國單一」的標準。

2. 這間房子必須是自住，且本人、配偶或直系親屬於該屋辦竣戶籍登記。

3. 房屋現值須在房屋所在地地方政府所訂的一定金額以下；該金額由各地方政府參考財政部公告基準訂定。（各縣市的經濟水平不同，因此標準稍有落差。）

▲ 房屋現值：並非「市價」或「實價登錄價格」，而是地方稅捐稽徵機關依房屋的構造、用途、面積、屋齡、地段等因素，依相關評定標準核計的課稅數值。房屋標準價格原則上每 3 年重行評定一次 ，且各縣市的標準各異。若想了解名下房產的現值，最直接的方式是查看每年 5 月的「房屋稅繳款單」，或是登入財政部稅務入口網查詢房屋評定現值、申請相關房屋稅籍資料，也可向房屋所在地的地方稅稽徵機關查詢。 

4. 調降出租申報所得稅率

將房屋出租，且申報租賃所得達當地一般租金標準，可適用較低的房屋稅率「1.5%～2.4%」（等同最高稅率減半，也比修法前最高稅率 3.6% 少 1/3） 。若房屋供社會住宅（包租代管）或公益出租使用，則適用 1.2%，稅負更輕。 

5. 調降繼承共有房屋稅率

因繼承取得共有房屋，在房屋處分及利用上較難與其他共有人達成共識，與自願購入房屋的情況不同，因此繼承取得共有的非自住住家用房屋，適用稅率由原本最高 3.6% 調整為「1.5%～2.4%」，以適度減輕非自願持有共有房屋者的稅負。

6. 提高建商持有房屋超過兩年後的稅率

非自住住家用房屋的法定稅率調高為「2%～4.8%」，但建商興建的住家用房屋在合理銷售期間 2 年以內，可適用較低的「2%～3.6%」稅率；超過2年仍未售出，則適用一般非自住住家用房屋稅率，以鼓勵建商加速出售，增加房屋市場供給。 

房屋稅 2.0（俗稱囤房稅）稅率調整表一覽

透過上述內容了解房屋稅 2.0（俗稱囤房稅 2.0）的核心變革後，以下用表格幫助您快速了解囤房稅修法前後的稅率差異：

房屋稅 2.0 全國各縣市級距

房屋稅 2.0（俗稱囤房稅 2.0）各地方政府均須在法定稅率範圍內訂定非自住住家用房屋的差別稅率 ，未依規定訂定者，則依財政部公告的稅率基準課徵。因此，各縣市實際適用的稅率可能有所不同。以下整理不同房屋用途的稅率級距：

合法出租且租金達標或繼承共有

不分縣市，全國採用統一標準。

一般非自住

依房屋所在地區分為「直轄市」與「非直轄市」，並按納稅義務人全國持有的其他非自住住家用房屋戶數，適用不同稅率級距。 

上述為財政部公告的差別稅率基準，各地方政府實際適用稅率仍應依所在地地方政府所訂規定為準。 

建商待售的新建案

依財政部公告基準，不分縣市，按起造人持有待銷售住家用房屋的年限適用不同稅率。

房屋稅 2.0 計算公式與試算

房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）計算公式： 應納稅額 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）

核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

◎ 如為新建、增建或改建房屋，於當期建造完成者，按月比例計課，未滿 1 個月者不計；當期拆除者，亦同。

◎ 每年 3 月 1 日起至 6 月 30 日止新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅併入次期課徵；上一年 7 月 1 日起至當年 2 月末日止拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。  

以下案例皆假設房屋現值為 100 萬元、持份比例為 100%（即 1），進行試算，稅率依財政部公告之房屋稅差別稅率基準，實際適用稅率仍依房屋所在地地方政府規定為準：

案例 1：在臺北市有 1 間房

• 條件：全國只有 1 間房，符合自住要件，且房屋現值在臺北市所訂一定金額以下 ，有入戶籍，非豪宅（前 1%）。

• 身份認定：全國單一自住

• 適用稅率：1%

• 算式：1,000,000×1%＝ 10,000元

• 應繳房屋稅總額：10,000 元

• 與舊制金額差異：減輕 2,000 元

案例 2：在臺北市有 2 間房

• 條件：1 間房由本人入籍自住，1 間閒置無自住、無出租。

• 身份認定：自住＋非自住

• 適用稅率（依財政部公告基準試算）

• 自住：1.2%

• 非自住：3.2%

• 算式

• 自住房屋稅額：1,000,000 元 x 1.2% x 1 x 1 = 12,000 元

• 非自住房屋稅額：1,000,000 元 x 3.2% x 1 x 1 = 32,000 元

• 應繳房屋稅總額：12,000 ＋ 32,000 = 44,000 元

• 與舊制金額差異：多繳 8,000 元

案例 3：在全臺有 5 間房

• 條件：3 間由本人及直系親屬設籍居住，2 間閒置未出租、未供自住，且2間非自住房屋均位於直轄市。

• 身份認定：自住 3 戶＋非自住 2 戶

• 適用稅率

• 自住 3 戶：1.2%

• 非自住 2 戶：3.2%（依財政部公告基準試算） 

• 算式

• 自住房屋稅額：1,000,000 元 x 1.2% x 1 x 1 x 3（間）= 36,000 元

• 非自住房屋稅額：1,000,000 元 x 3.2% x 1 x 1 x 2（間）= 64,000 元

• 應繳房屋稅總額：36,000 ＋ 64,000 = 100,000 元

• 與舊制金額差異：多繳 34,000 元

案例 4：在全臺有 5 間房，且用於出租

• 條件：3 間由本人及直系親屬設籍居住，2 間出租且申報租賃所得達當地一般租金標準。 

• 身份認定：自住 3 戶＋非自住 2 戶

• 適用稅率

• 自住 3 戶：1.2%

• 出租非自住 2 戶：1.5%

• 算式

• 自住房屋稅額：1,000,000 元 x 1.2% x 1 x 1 x 3（間）= 36,000 元

• 非自住房屋稅額：1,000,000 元 x 1.5% x 1 x 1 x 2（間）= 30,000 元

• 應繳房屋稅總額：36,000 ＋ 30,000 = 66,000 元

• 與舊制金額差異：0 元（出租房適用 1.5% 優惠稅率，稅負與舊制相同）

「差別稅率」與「累進稅率」的差異

在討論房屋稅與囤房稅 2.0 時，常會聽到「差別稅率」與「累進稅率」，兩者是同時搭配使用的概念：

• 差別稅率：依照「房屋用途」（自住、非自住、營業用、公益出租等）給予不同的稅率。各地方政府均須在法定稅率範圍內訂定差別稅率；未依規定訂定者，依財政部公告基準課徵。

• 全國單一自住：1%

• 一般自住（全國 3 戶以內）：1.2%

• 出租且申報租賃所得達當地一般租金標準／繼承取得共有：1.5%～2.4%

• 其他非自住住家用房屋：2%～4.8% 

• 累進稅率：非自住住家用房屋採全國歸戶及全數累進，超過一定戶數時，該類房屋全部適用較高稅率，而非分別適用各級距稅率。 

房屋稅 2.0 與房屋稅不同嗎？8大常見問題

囤房稅和房屋稅有什麼差別？

「囤房稅」不是房屋稅以外的另一種稅，而是房屋稅制度中，針對非自住房屋採用較高差別稅率的俗稱。換句話說，屋主實際繳的仍然是房屋稅，只是會依房屋用途、是否自住，以及持有的房屋戶數等條件，適用不同稅率。

符合自住條件的房屋，通常可以適用較低稅率；如果持有多戶非自住住家用房屋，則可能依全國歸戶後的持有戶數，適用較高的差別稅率，這就是一般大眾通稱的「囤房稅」。因此，「囤房稅」並非正式稅目，現行制度正式名稱為「房屋稅差別稅率 2.0」，亦稱「房屋稅 2.0」。 

房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）是中央還地方收？

房屋稅屬於地方稅，由房屋所在地的地方稅稽徵機關課徵。房屋稅 2.0 針對非自住住家用房屋採「全國歸戶」，依全國持有戶數計算適用級距，再依房屋所在地地方政府所訂的差別稅率課徵。

名下有幾戶會被加重課稅？

是否會適用房屋稅 2.0（俗稱囤房稅 2.0）較高的非自住住家用房屋稅率，不能單看持有戶數，還須依房屋實際使用情形判斷。通常以下兩種情況才可能會被加重稅率： 

1. 房屋未符合自住要件：例如持有 3 戶房屋，其中 1 戶符合自住要件，另 2 戶閒置且未設籍，該 2 戶將按非自住住家用房屋課徵。

2. 本人、配偶及未成年子女全國合計持有超過 3 戶：自住住家用房屋以全國合計 3 戶為限。例如全國持有 4 戶房屋，其中 3 戶符合自住要件，另 1 戶無法適用自住稅率，應依其實際使用情形適用相應房屋稅率。僅 3 戶符合自住要件，另 1 戶未符合自住要件，該戶將按非自住住家用房屋課徵 

房屋用途如何判定？

房屋稅會依房屋實際使用情形區分為住家用或非住家用；住家用房屋再依是否符合自住要件、出租情形及全國持有戶數等，適用不同稅率。

【住家用／非住家用】

• 住家用：當作住家使用，未辦理營業登記，現場也沒有商業行為。

• 非住家用：

• 營業用：房屋實際供營業使用，例如作為店面等營業場所。

• 私人醫院、診所或自由職業事務所使用：適用非住家用房屋的相應稅率。

• 人民團體等非營業使用：適用非住家用房屋的相應稅率。

• 住家與非住家混合使用：部分空間作住家、部分作非住家使用時，依實際使用面積分別適用住家用及非住家用稅率；但非住家用部分的課稅面積最低不得少於房屋全部面積六分之一。

【自住／非自住用】

• 自住：須同時符合「房屋無出租或供營業情形」、「供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且於該屋辦竣戶籍登記」，以及「本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內」等要件。

• 非自住：住家用房屋如未符合上述自住要件，則無法適用自住住家用房屋稅率，並依房屋實際使用情形適用相應稅率，例如出租且申報租賃所得達當地一般租金標準、繼承取得共有或其他非自住住家用房屋等。

房屋使用情形如有變更，應依規定向房屋所在地的地方稅稽徵機關申報，以適用相應的房屋稅率。

房子出租後，還會被當成房屋稅 2.0 適用較高稅率嗎？

房屋出租作住家使用，且申報租賃所得達當地一般租金標準，可適用較低的房屋稅率 1.5%～2.4%。若房屋供公益出租使用，稅率為 1.2%；供社會住宅（包租代管）使用，大部分縣市稅率為 1.2%。

房屋稅 2.0 修改前後最大的差別是什麼？

1. 「各縣市歸戶」改為「全國歸戶」：非自住住家用房屋改按房屋所有人在全國持有的戶數合併計算，更完整反映房屋所有人的全國持有情形。

2. 提高非自住住家用房屋稅率並採「全數累進」：法定稅率由原先 1.5%～3.6% 提高至 2%～4.8%；超過一定戶數時，該類非自住住家用房屋全部適用相對應的較高稅率，而非分別適用各級距稅率。

3. 自住房屋新增「戶籍登記」要件：自住住家用房屋除了須符合其他自住要件外，本人、配偶或直系親屬還須於該屋辦竣戶籍登記，才能適用自住住家用房屋稅率。

房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）一年繳幾次？

房屋稅每年繳納一次，繳納期間為每年 5 月 1 日至 5 月 31 日；如繳納期限末日遇假日，則依規定順延。

哪些房屋不受房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）實施的影響？

房屋稅 2.0 主要調整住家用房屋的差別稅率制度，以下房屋的稅率並未因新制而調高：

• 一般自住房屋：符合自住要件，且本人、配偶及未成年子女全國合計持有 2～3 戶自住房屋，稅率維持 1.2%。

• 公益出租人及社會住宅（包租代管）：稅率維持 1.2%。

• 非住家用房屋：如營業用房屋、私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業使用房屋，其法定稅率並非本次房屋稅 2.0 調整重點。

房屋稅 2.0（囤房稅 2.0）好難懂！讓信義房屋幫助釐清稅務問題

「房屋稅 2.0（俗稱囤房稅 2.0）」上路後，從「全國歸戶」、「全數累進」到自住房屋必須「辦竣戶籍登記」，加上不同房屋使用情形適用不同稅率，相關規定較為複雜。無論是想確認名下房屋是否符合自住優惠、預計把閒置房屋轉為出租使用，或是評估出售或調整資產配置，每一個細節都攸關您的資產收益，必須謹慎處理。

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。