房屋稅怎麼算？房屋稅2.0計算方式、節稅辦法、新舊制重點比較

每年5月是房屋稅開徵的時期，許多屋主可能對於「房屋稅怎麼算」的細節仍有疑問。若能了解計算方式與適用條件，不僅能掌握費用來源，也能合法申請節稅。本文將詳細解析房屋稅的基本概念、計算公式、繳納方式，一次看懂房屋稅2.0新制，並提供實用的節稅建議，協助屋主妥善規劃房產稅務。

房屋稅是什麼？認識房屋稅2.0

房屋稅是屋主在持有房屋期間，依法需繳納的地方稅之一，固定於土地上的建築物，無論是住宅、店面、辦公室，甚至夾層或車庫，都屬於課稅範圍。根據《房屋稅條例》，稅額會依房屋現值與用途計算，由各地方政府每年5月統一開徵。即使是未辦理使用執照或屬於違建的房屋，也同樣在課稅之列。

2025年房屋稅2.0上路，整體稅制出現重大調整。新制以「全國歸戶」為核心，讓納稅義務人名下的所有房屋合併計算，並採全數累進課稅，抑制多屋囤房現象。

非自住住家用房屋稅率區間從2%～4.8%，屋主持有越多房屋，稅負越高；自住者若僅有一戶，且設籍自住、未出租營業，稅率則從1.2%降為1%。此外，新制也針對出租、公益及繼承房屋提供減稅優惠，藉此平衡自住與投資間的稅負差距，朝向更合理的居住環境邁進。

房屋稅怎麼算？房屋稅率查詢試算

房屋稅的金額高低，關鍵不只在稅率，主要取決於「房屋評定現值」；而核定單價則是影響評定現值的重要因素之一。以下整理房屋稅計算公式、房屋稅試算、房屋稅法定稅率表：

房屋稅計算公式

房屋稅 ＝ 房屋評定現值（房屋課稅現值）房屋稅率
房屋評定現值 ＝ 核定單價 × 面積 ×（1－折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
核定單價 ＝ 標準單價 ×（1 ± 加減項率）± 樓層高度調整價

房屋評定現值：指地方稅稽徵機關依房屋的建材、屋齡、地段、使用情形等因素所評定出的價值，是房屋稅計算的主要依據。通常屋齡越新、建材越高級、地段越繁華，評定現值就越高。

核定單價：是由地方政府的不動產評價委員會公告的「房屋標準單價」，再依建築材質、樓層高低、用途及加減項因素調整後的單位價格，可視為每坪房屋的「課稅單價」。

房屋稅率試算範例（以114年台北市非自住住家用房屋稅率為例）

台北市非自住房屋2戶以下稅率：3.2%
台北市非自住房屋3戶至4戶稅率：3.8%
以下以全國累計只有台北市有房為例，說明不同持有戶數對稅額的影響。

若屋主在台北市持有一戶非自住房屋，房屋評定現值為新台幣500萬元：
500萬 × 3.2%＝160,000元

若同一屋主名下共有 3 戶非自住房屋，稅率提高為3.8%，則：
500萬 × 3.8%＝190,000元

來源：臺北市稅捐稽徵處

房屋稅法定稅率表（2.0新制）

項目			房屋稅率
住家用	自住	全國單一自住房屋（設籍且未出租、未供營業，且現值在一定金額以下）	1%
		自住使用	1.2%
		公益出租人出租使用	1.2%
	非自住	出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有	1.5%~2.4%
		起造人待銷售房屋持有2年以內	2%~3.6%
		其他非自住住家用房屋（排除以上兩類之適用）	2%~4.8%
非住家用	營業用		3%~5%
	私人醫院、診所、自由職業事務所		3%~5%
	人民團體等非營業用		1.5%~2.5%

（表格資料參考來源：財政部全球資訊網）

房屋稅誰要繳？房屋稅繳納時間與方式

不論是屋主、自住或出租，只要名下持有房屋，都有繳納義務。依《房屋稅條例》，房屋稅的納稅義務人包括：

• 房屋所有權人：最常見。就算房子出租，也是「房東」要繳稅！
• 典權人：若房屋設定典權，則由典權人繳納。
• 共同持有者：可推派一人代表繳納，也可以申請「依持分比例」各自收單繳稅。
• 信託財產：房屋若交付信託，由信託的「受託人」繳納。
• 出租房屋：可由承租人代繳後自租金扣抵。
• 所有權不明者：依序向使用執照人、建造執照人或現住人、管理人徵收。

房屋稅繳納時間

• 課稅期間：前一年的 7 月 1 日至當年的 6 月 30 日。
• 繳納期限：每年5月1日至5月31日，若遇假日順延至下一個工作日。

若逾期繳納，每延遲3日加徵1%滯納金，最高達10%。超過30日未繳者，稅捐機關可移送強制執行，也會影響個人信用。

房屋稅繳納方式

繳納方式	說明	手續費
臨櫃繳納	持繳款書至各代收稅款之金融機構如 台銀、土銀、合作社、農會等辦理繳納（郵局不代收）	免手續費
便利商店	持條碼繳款書至7-ELEVEN、全家、萊爾富、OK繳納（單筆上限3萬元）	免手續費
ATM轉帳	使用金融卡至貼有「跨行繳稅」標誌ATM操作	免手續費
信用卡／行動支付	透過網路繳稅服務網站或掃描稅單 QR Code 線上繳納。	依銀行或平台規定
約定轉帳	事先向銀行申請委託代繳，系統會於期限截止日自動扣款	免手續費
電子支付	使用台灣Pay或網銀APP掃描QR Code繳納	依平台規定

房屋稅可以節稅嗎？5個合法節稅方法一次看

房屋稅雖然是每年固定支出的費用，但只要善用政策規定與優惠條件，就能在合法範圍內減輕房屋稅負擔。以下整理5個實用的節稅方法，屋主只要依據自身情況申請，不僅能減少稅務支出，也能確保房屋稅的負擔更為合理。

1.申請「自住房屋優惠稅率」

若房屋是自住使用，且未出租或作商業用途，可申請以自住稅率1.2%計算。若符合2.0新制全國單一自住的條件且現值在規定額度內，更可享1%優惠稅率。申請時需確認本人、配偶或直系親屬設籍於該屋，並符合居住條件。

2.檢查「房屋稅籍用途」是否正確

許多屋主在買屋或移轉後，未即時更正前一任屋主的使用登記，導致房屋仍被歸類為營業用而多繳稅。建議在每年開徵前主動確認稅籍資料，若房屋實際為自住或非營業使用，可向地方稅務機關申請變更，以正確稅率重新課徵。

3.善用「公益出租人」稅率優惠

若將房屋長期出租給符合租金補貼資格的承租戶，可申請成為公益出租人。經核准後，房屋稅率可降至1.2%，不僅節稅，還能實現社會公益與稅務減輕的雙重效益。

4.留意「申報時限」避免錯過節稅期

若房屋使用情形有變更（如由出租改為自住），須在每年開徵前40日內（約3月22日前）向所在地稅捐稽徵機關申報。若逾期申請，將延至下一期才可適用新稅率，等於多繳一整年的稅金。

5.申請「毀損或特殊情形」減免

房屋若因地震、火災、風災受損達一定比例，或屬輻射屋、海砂屋等特殊類型，可提出證明文件申請減免。視毀損程度，稅務機關可核准減半或全免徵收。這項措施能在突發災害後，協助屋主減輕財務負擔。

房屋稅常見QA

Q1.房屋稅逾期未繳納該怎麼辦？

若房屋稅未在期限內繳清，系統會自到期日次日起計算滯納金，每延遲3天加徵1%，最高可累計至10%。
屋主可於繳納期限屆滿後30日內，直接掃描稅單QR Code線上補繳，無須受限於銀行營業時間或地點。若超過30日仍未繳清，案件將移送法務部行政執行署辦理強制執行，並加收執行費用。建議屋主如期繳稅，避免因延遲而多付滯納金與費用。

Q2. 房屋稅大概多少？從哪裡查詢房屋稅？

想了解房屋稅概算金額， 可至房屋所在地之各縣市地方稅務局網站，使用「房屋稅試算服務」進行估算。

民眾也可使用自然人憑證、工商憑證、金融憑證或健保卡，登入「地方稅網路申報作業」平台系統，即可查詢並完成線上繳稅。

可查詢的項目包含：房屋稅籍編號、房屋稅現值查詢、各縣市房屋稅稅額查詢（即時查詢）、各縣市地方稅退稅。

Q3.如何申請自住房屋優惠稅率？

要申請自住房屋的優惠稅率，必須符合「實際居住」且無出租、無營業的情形。更重要的是，依據新制規定，該房屋必須由本人、配偶或直系親屬「辦竣戶籍登記」，才可適用較低的自住稅率。 

重要節稅關鍵：全國最多限「3戶」！ 依現行規定，本人、配偶及未成年子女，全國合計最多只能申請「3 戶」作為自住房屋（適用稅率 1.2%）。如果您全國名下「僅有 1 戶」自住，且房屋現值在各縣市規定額度內，還能進一步享有 1% 的「全國單一自住」超低優惠稅率！

申請方式有兩種：

• 臨櫃申請：前往房屋所在地的地方稅務局，填寫申請表並檢附戶籍謄本、房屋所有權或房屋坐落基地證明文件等資料。
• 線上申請：登入「地方稅網路申報作業」平台系統，上傳戶籍及房屋相關證明文件電子檔即可完成申報。

Q4. 房屋稅新舊制有什麼差異？

房屋稅2.0自113年7月1日上路（114年5月開徵），是台灣持有稅制近年來最大幅度的改革。新制重點在於「抑制囤房、鼓勵自住與出租」，相較舊制，在課稅範圍、稅率結構及優惠條件上都有明顯不同，主要差異如下：

• 全面採全國歸戶：不再以縣市為單位，而是合併計算全國總持有戶數。
• 稅率調高：非自住房屋稅率從1.5%～3.6%提高至2%～4.8%。
• 採全數累進課徵：多屋族持有超過級距後，名下所有房屋均以高稅率計算。
• 自住減稅更明確：單一自住者享1%優惠，且須設籍並實際居住。
• 新增出租與繼承減稅機制：鼓勵空屋出租、減輕繼承共有者負擔。

項目	舊制	新制（房屋稅2.0）	影響與重點說明
課稅範圍	以縣市為單位計算持有戶數	改為「全國歸戶」，本人、配偶及未成年子女名下房屋合併計算	避免跨縣市分散持有以規避稅負
非自住房屋稅率	1.5%～3.6%	調高為2%～4.8%	多屋族稅負明顯增加
課徵方式	各縣市自行訂定差別稅率	強制落實囤房稅，達級距後全部房屋以高稅率課徵	持有越多稅越重
自住認定與優惠	全國3戶以內可享1.2%優惠	單一自住享1%，3戶內維持1.2%，且須設籍並實際居住	鼓勵實際自住，杜絕假設籍
出租及繼承房屋	多數依一般非自住稅率課徵	出租達租金申報標準或繼承共有者，適用1.5%～2.4%	鼓勵活化空屋、減輕非自願持有負擔
建商餘屋稅率	多為最低1.5%	2年內2%～3.6%，超過2年最高4.8%	促使建商加速出售，提升市場流動性

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。