豪宅稅懶人包：高價住宅認定、豪宅稅公式、試算完整解析

「高價住宅」（俗稱豪宅），那「豪宅稅」是什麼？也許您聽過各種不同說法，財政部在 2025 年 2 月 19 日調整了認定標準，更是讓人一頭霧水。到底哪些房屋會被認定為高價住宅？2025 年有哪些重要改變？本文將一次解析豪宅稅的定義、認定標準、計算方式、試算案例與節稅重點。

文章重點摘要：

• 常被稱為「豪宅稅」的稅目其實有兩種：「所得稅－個人出售房屋之財產交易所得」與「房屋稅－高級住宅加價房屋稅」，兩種稅制對於「高價住宅（豪宅）」都有各自的定義。

• 「個人出售房屋之財產交易所得」在賣屋時繳納；「高級住宅加價房屋稅」則是每年 5 月繳納。

什麼是「豪宅稅」？

「豪宅稅」是民間對高價住宅相關稅負的俗稱，並非現行法規中的正式稅目。依房屋持有或交易的不同情境而有不同的定義：所謂的「豪宅稅」在房屋交易時，是指出售高價住宅時需繳納的所得稅；在房屋持有時，則是指持有高級住宅時加徵的房屋稅。

1. 出售適用舊制財產交易所得稅的高價住宅時，依規定的固定税率計算個人出售房屋財產交易所得稅。

2. 房屋被認定為高級住宅時，在持有高級住宅期間須額外負擔的高級住宅加價房屋稅，屬於房屋稅的一部份。

【延伸閱讀】：房屋稅怎麼算？房屋稅2.0計算方式、節稅辦法、新舊制重點比較 

簡單來說，「豪宅稅」可能是出售舊制財產交易所得的高價住宅時一次性繳納的所得稅，也可能是持有高級住宅期間每年需繳納的房屋稅。雖然皆與「被認定為高價住宅或高級住宅的房屋」相關，兩者的稅制，適用條件、課稅方式及主管機關皆不相同。

	個人出售房屋之財產交易所得（適用舊制財產交易所得稅）	高級住宅加價房屋稅
性質	所得稅的一部份	房屋稅的一部份
稅別	中央稅（由國稅局徵收）	地方稅（由各縣市地方稅捐機關徵收）
是否為獨立稅種	否	否
課徵時機	出售房屋（包含出售高價住宅）且產生財產交易所得時，一次性課徵	持有高級住宅期間，每年課徵

接下來將分別介紹兩種俗稱為「豪宅稅」的稅務，首先說明出售高價住宅時涉及的「個人出售房屋之財產交易所得」，再介紹持有高級住宅時適用的房屋稅相關規定。

賣房豪宅稅是什麼？為何會有豪宅稅？

一般民眾常說的「豪宅稅」，並不是一種正式的稅目，而是指適用舊制財產交易所得稅案件中，高價住宅出售時所適用的特殊所得計算方式。

所得稅是依個人取得的各類所得課徵，包括薪資、利息、租金、營業所得，以及出售房屋所產生的財產交易所得等，作為政府推動公共建設、社會福利及各項公共服務的重要財源。

在適用「舊制財產交易所得稅」的情況下，出售房屋所產生的財產交易所得，須併入個人綜合所得稅申報。

由於高價住宅交易金額高，若仍採一般住宅的所得推計方式，可能導致出售高價房屋者的實際所得被低估，造成稅負與獲利不相稱。因此財政部訂定高價住宅認定標準及出售所得計算方式，使課稅更貼近實際所得，落實量能課稅及租稅公平。

為了落實高價住宅與一般住宅採不同的所得計算方式，在制度設計與實際施行上就得考慮以下 2 大重點：

1. 高價住宅認定標準：哪些房屋屬於高價住宅？

2. 所得計算方式：高價住宅出售所得如何計算？

「高價住宅」的認定標準，可用來確認哪些房屋出售時屬於豪宅稅的課徵對象；而「所得計算方式」則會影響出售所得的認定，進而影響實際應繳納的稅額。

在舊制財產交易所得稅中，出售房屋所得的計算方式主要分為兩種：

1. 可提供購屋成本等證明文件：依實際取得成本計算出售所得，再據以課稅。

2. 無法提供完整成本證明：由稅捐機關依財政部公告的規定推計財產交易所得；若屬高價住宅，則依高價住宅適用的所得計算方式核算財產交易所得，以較合理反映實際交易所得。

接下來將介紹「舊制財產交易所得稅」的適用對象，以及「高價住宅」的判定方式。

【延伸閱讀】：如何申報財產交易所得稅？買賣房必知的舊制/新制財產所得稅怎麼判斷？ - 信義房屋房訊知識 

哪些房屋出售時可能適用豪宅稅？

舊制財產交易所得稅

由於豪宅稅的計算方式僅適用於舊制財產交易所得稅，因此，首先要確認出售的房屋是否屬於舊制財產交易所得稅的適用範圍。

一般而言，豪宅稅的計算方式主要適用於房地合一稅新制課稅範圍以外的房屋。依房屋取得時間判斷，通常包括：

1. 103 年 1 月 1 日以前取得的房屋。 

2. 103 年 1 月 2 日至 104 年 12 月 31 日期間取得，且持有超過 2 年後出售的房屋。

尤其是實價登錄（101年8月1日）實施前取得的房屋，部分屋主可能已無法保存完整的購屋成本證明，且政府系統也未留存交易價格資料，因此出售時，可能須依財政部規定推計財產交易所得。

因此，出售房屋前，應先確認房屋適用舊制財產交易所得稅或房地合一稅新制，再依適用的課稅制度計算財產交易所得及應納稅額。

【延伸閱讀】：房地合一稅新制、舊制差異？統整剖析課稅時間和試算範例- 信義房屋 

高級住宅加價房屋稅

至於「高價住宅」的認定，主要以出售時的成交金額作為判斷依據，且認定標準會依出售年度及房屋所在地區（縣市）而有所不同。財政部每年都會發布前一年度的「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，公告高價住宅的認定範圍，以及出售房屋財產交易所得的計算方式。

以 114 年（2025年）發布的「113 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」為例，高價住宅的認定範圍，以及無法提供完整成本證明時的財產交易所得計算方式均有所調整，與往年規定有較大差異。以下將進一步介紹 114 年度適用的新規定。

2025 豪宅稅有哪些改變？

簡單來說，2025 年的調整，讓「高價住宅的認定範圍增加」，同時也提高了「無法提供原始購屋成本證明時的賣屋所得推計」。

根據財政部於 2025 年 2 月 19 日發布的「113 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，高價住宅的認定方式，除原本以房地成交總價作為判斷標準外，114 年起新增「每坪成交單價」門檻。只要符合總成交金額或每坪成交單價其中一項，即會被認定為高價住宅。

無法提供完整成本證明時，房地總成交金額或每坪單價達「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之 20% 計算出售房屋之所得額。各縣市規定如下：

（一）臺北市：房地總成交金額（含車位）新臺幣（下同）6,000 萬元以上，或每坪單價（以不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算）120 萬元以上。

（二）新北市：房地總成交金額（含車位）4,000 萬元以上，或每坪單價 75 萬元以上。

（三）桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額（含車位）

3,000 萬元以上，或每坪單價 50 萬元以上。

（四）其他地區：房地總成交金額（含車位）2,200 萬元以上，或每坪單價 35 萬元以上。

以前只有總價較高的房屋才會被認定為高價住宅；新制上路後，部分小坪數住宅或其他高單價不動產，即使總成交金額未達門檻，只要每坪成交單價符合規定，仍可能被認定為高價住宅，進而影響舊制財產交易所得稅的計算。

其次，在無法提供完整購屋成本證明的情況下，推計財產交易所得所採用的比率，也由原本的 17% 提高至 20%。換言之，在其他條件相同的情況下，推計的財產交易所得將增加，可能提高應納稅額。

* 房地總成交金額包含車位價款。

** 每坪成交單價＝不含車位的房地總成交金額 ÷ 不含車位的房屋所有權登記總坪數。

「豪宅認定」補充說明

上述「高價住宅」的認定標準，是財政部針對稅務課徵所訂定的規定，僅適用於符合舊制財產交易所得稅，如未申報房屋交易所得，或無法提供、查得交易時的實際成交金額或原始取得成本，稽徵機關將依財政部公告的規定計算財產交易所得。

 

另外，中央銀行也訂有「高價住宅（高總價房屋）」的認定標準，但與財政部的認定方式及適用範圍不同。央行的標準主要用於購屋貸款與信用管制措施，與出售房屋時的所得稅課徵無關。

 

央行信用管制與財政部所得稅高價住宅標準比較

註：央行高價住宅標準係作為不動產貸款信用管制依據；財政部高價住宅標準係作為舊制房屋財產交易所得計算之適用標準，兩者適用目的不同。

2025 年高價住宅（俗稱豪宅稅）新制，誰會受到影響？

根據財政部 2025 年調整規定，主要影響適用舊制房屋財產交易所得稅的出售案件，尤其是同時符合下列條件者：

1. 屬於舊制房屋，主要為 104 年（2015 年）12 月 31 日以前取得，出售時不適用房地合一稅新制。 

2. 無法提示購屋時的原始取得成本，須依財政部公告的標準推計財產交易所得。 

若出售符合上述條件的房屋，且符合高價住宅（俗稱豪宅）認定標準，將依較高的所得額標準計算財產交易所得，可能增加應納所得稅。

此外，這次調整除了俗稱「豪宅稅」的高價住宅外，舊制財產交易所得稅中的一般住宅也受到影響。「非高價住宅」的買賣所得估算所得額標準約調升 1%～5%，也就是說，出售一般住宅且適用舊制者，也可能增加應納所得稅。

豪宅稅怎麼算？出售高價住宅財產交易所得計算方式

若適用舊制財產交易所得稅，且符合高價住宅認定標準，並無法提供完整購屋成本證明，2025 年新制實施前後的財產交易所得推計方式如下：

• 113 年度以前：成交總價 × 房地比 × 財產交易所得推計率 17%

• 114 年起：成交總價 × 房地比 × 財產交易所得推計率 20%

注意的是，上述公式計算出的結果並非實際納稅金額，而是推計的財產交易所得。後續還要併入綜合所得總額，再依適用的綜合所得稅累進稅率計算應納稅額。

房地比是什麼？

「房地比」並非法規正式用語，而是一般討論時的俗稱，指的是財政部公告所稱「按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例」。

因此計算方式為：

房地比 = 房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋公告土地現值）

舉例來說，若房屋評定現值為 100 萬元、公告土地現值為 400 萬元，則房地比為 20%。也就是說，在出售總價中，有 20% 視為房屋收入，作為計算舊制財產交易所得的基礎。

豪宅稅試算：臺北市 7,000 萬成交案例

那麼，以實際案例來看，2025 年新規定實施前後，出售符合高價住宅認定，且適用舊制財產交易所得稅的房屋，其賣屋所得計算方式有什麼差異呢？

假設甲君出售一戶適用舊制財產交易所得稅，且符合高價住宅認定標準的臺北市房屋，成交總價為 7,000 萬元，房屋評定現值為 400 萬元，土地公告現值為 500 萬元，則可依下列方式試算：

113 年度以前財產交易所得推計方式

成交金額 7,000 萬元 x 房地比〔（400 萬元÷（400 萬元 + 500 萬元）〕x 財產交易所得推計率 17%

= 7,000 萬元 × 44.44% × 17% = 約 528.9 萬元

114 年度起財產交易所得推計方式

成交金額 7,000 萬元 x 房地比〔（400 萬元÷（400 萬元 + 500 萬元）〕x 財產交易所得推計率 20%

= 7,000 萬元 × 44.44% × 20% = 約 622.2 萬元4

本案例可看出，在其他條件相同的情況下，財產交易所得推計率由 17% 提高至 20%，推計財產交易所得約增加 93.3 萬元（約 17.6%）。

再次提醒，上述案例計算出的金額並非實際應繳稅額，而是依財政部規定推計的財產交易所得。實際應納稅額仍須將該所得併入個人綜合所得總額，再依適用的綜合所得稅累進稅率計算。

出售高價住宅，有哪些合法節稅方式？

2025 年起，高價住宅的認定標準擴大，且財產交易所得推計率由 17 % 提高至 20 %。符合適用條件者，出售房屋時推計的財產交易所得可能增加，進而影響應納所得稅額。

不過，在符合相關法令規定的情況下，仍可透過「重購自用住宅」相關租稅優惠，降低出售房屋的租稅負擔。

重購自用住宅扣抵稅額

出售適用舊制財產交易所得稅的房屋，如已依法申報並繳納綜合所得稅，且符合《所得稅法》重購自用住宅規定，可申請「重購自用住宅扣抵稅額」

若新購自用住宅的價格超過出售舊屋的價格，可依規定將符合扣抵的金額，自重購年度的綜合所得稅應納稅額中扣抵；如已繳納稅款，也可依法申請退還。

重購自用住宅扣抵稅額（適用舊制財產交易所得稅）可參考財政部稅務入口網「如何享用重購自用住宅扣抵稅額」相關說明：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/g82jZ7p

自用住宅重購退稅

自用住宅重購退稅適用於土地增值稅及房地合一所得稅。符合自用住宅重購規定者，可依法申請退還部分已繳納的稅款，減輕換屋時的租稅負擔。

需注意的是，「重購自用住宅扣抵稅額」與「自用住宅重購退稅」分別適用於不同稅制，申請條件亦有所不同，應依個案情形確認是否符合規定。

詳細適用條件及申請方式，可參考財政部稅務入口網「重購自用住宅扣抵稅額」及「自用住宅重購退（抵）稅」相關說明：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/PqK81rD 

另一種豪宅稅：高級住宅加價房屋稅是什麼？

除了出售高價住宅時涉及的所得稅外，另一種俗稱的「豪宅稅」，是持有高級住宅期間每年需繳納的「高級住宅加價房屋稅」。

高級住宅加價房屋稅屬於「房屋稅」的一部分，為地方稅，由各地方政府依規定課徵。目前只有臺北市訂有明確的高級住宅認定標準，並針對符合條件的高級住宅加價課徵房屋稅。

也就是說，前面介紹的「賣屋豪宅稅」是在出售高價住宅時課徵；而「高級住宅加價房屋稅」則是在持有被認定為高級住宅的房屋期間，每年需繳納的房屋稅。

臺北市的「豪宅稅」：高級住宅如何認定？

如前面提到，臺北市訂有高級住宅加價房屋稅認定標準，符合認定條件並經臺北市稅捐稽徵處按戶核定者，於持有期間應依規定按年繳納高級住宅加價房屋稅。

臺北市的高級住宅主要認定條件：

1. 房屋構造為鋼筋混凝土以上，包括鋼筋混凝土（RC）、鋼骨（SC）及鋼骨鋼筋混凝土（SRC）等構造。

2. 房屋用途為住宅。

3. 按臺北市政府規定方式評定之房地總價達新臺幣 8,000 萬元以上（並非以實際成交價格認定）。

此外，臺北市高級住宅之認定，除符合相關認定標準外，臺北市不動產評價委員會並訂有 8 項高級住宅認定指標，作為綜合評估依據，包括：獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層少戶、戶戶車位、保全嚴謹及管理周全。

如果對高級住宅的認定結果有疑問，可依《稅捐稽徵法》第35條規定，在房屋稅繳納期限結束後30日內，向地方稅務機關申請復查。

豪宅稅常見問題

Q：豪宅稅是正式稅目嗎？

不是。「豪宅稅」並非正式稅目，而是一般討論時的俗稱。在房屋買賣及稅務情境中，通常是指下列兩種不同的稅負：

• 中央稅（綜合所得）：個人出售房屋所產生的財產交易所得稅（適用舊制財產交易所得稅）由國稅局徵收。 

• 地方稅（房屋稅）：高級住宅房屋稅（俗稱高級住宅加價房屋稅）由地方稅捐機關徵收，目前僅臺北市訂有相關規定。

Q：豪宅稅是每年都要繳嗎？

是否每年都需要繳納豪宅稅，取決於所指的是哪一種「豪宅稅」。

 

若是個人出售房屋之財產交易所得（適用舊制財產交易所得稅），僅於出售房屋且符合相關規定時，才需申報財產交易所得，並併入當年度綜合所得總額課稅，並非每年課徵。

若是高級住宅房屋稅（俗稱高級住宅加價房屋稅），則屬於房屋稅的一部分，在持有房屋期間按年課徵，但目前僅臺北市訂有高級住宅認定標準。

Q：我的房屋要繳豪宅稅嗎？

是否會受到俗稱「豪宅稅」的影響，需先判斷所指的是哪一種稅：

• 個人出售房屋之財產交易所得（適用舊制財產交易所得稅）：

出售的房屋適用舊制財產交易所得稅（104 年〔2015 年〕12 月 31 日以前取得），且無法提出或無法查得房屋實際成交金額或原始取得成本，並符合當年度「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」所定的高價住宅認定標準，才可能適用高價住宅財產交易所得推計方式。

• 高級住宅房屋稅（俗稱高級住宅加價房屋稅）：

房屋符合臺北市高級住宅認定標準，並經臺北市稅捐稽徵處核定，適用較高房屋稅稅率。

Q：豪宅稅公式中的 20% 是稅率嗎？

不是，20% 是財產交易所得推計率，並非實際的所得稅稅率。

豪宅稅公式計算出的不是應納稅額，而是在無法提出或無法查得房屋實際成交金額或原始取得成本時，用於推計財產交易所得的金額。該推計所得須併入當年度綜合所得總額，再依個人適用的綜合所得稅累進稅率計算應納稅額。

Q：豪宅稅只影響高總價的豪宅嗎？

不完全是。114 年起，舊制財產交易所得稅相關規定除了調整高價住宅的認定標準及財產交易所得推計率外，各地區非高價住宅的財產交易所得計算標準（所得額標準）也多有調整，約提高 1%～5%。因此，出售一般住宅且適用舊制財產交易所得稅者，也可能受到影響。

Q：出售房屋時一定會套用豪宅稅公式嗎？

不是。只有同時符合以下條件時，才可能依財政部公告的高價住宅財產交易所得推計方式計算：

1. 適用舊制財產交易所得稅的房屋。

2. 無法提出或無法查得房屋的實際成交金額或原始取得成本。

3. 符合當年度高價住宅認定標準。

Q：豪宅稅只有臺北市有嗎？

如果是指高級住宅房屋稅（俗稱高級住宅加價房屋稅），目前僅臺北市有明確的高級住宅認定標準，符合條件者適用較高房屋稅稅率。

Q：房地合一稅也有豪宅稅嗎？

沒有。房地合一所得稅並沒有「豪宅稅」制度，也不適用本文介紹的高價住宅財產交易所得推計方式。本文所稱「豪宅稅」，主要是指適用舊制財產交易所得稅的高價住宅課稅規定。

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※ 本文參考資料來源為財政部及各政府網站，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。