地價稅大概多少？計算方式、繳納時間、節稅辦法一篇告訴您

持有房屋或土地時，每年需要繳納各項稅務支出，其中一項便是地價稅。許多人對這筆稅金的計算方式與繳納時間並不熟悉，其實只要掌握幾個重點就能快速瞭解。本文整理了定義、計算公式、繳稅時間，並透過試算範例幫助大家瞭解地價稅大概多少，最後分享適用優惠稅率的「自用住宅地價稅」，可以檢視自身是否符合申請條件，順利掌握節稅辦法。

 

地價稅是什麼？地價稅繳納時間為何？

「地價稅」屬於「持有稅」，無論買賣與否皆須繳納，是針對土地所有權人在持有期間所課徵的財產稅，每年會徵收1次，繳納時間為11月1日至11月30日。若逾期繳納，每超過3日，將按照應納稅額加徵1%滯納金，最高加徵10%；若超過30日未繳納，且未申請復查者，地方稅稽徵機關會移送法務部行政執行署所屬分署強制執行。

此外，由於地價稅屬於「地方稅」，因此會根據土地所在地分別計算。若在不同縣市持有土地，例如在台北與台中各持有1筆土地，就會收到2張地價稅單；若在同一縣市持有多筆土地，例如在台北持有2筆土地，則只會收到1張地價稅單。

 

哪些人需要繳地價稅？4大族群看過來

上段提到持有土地者都需繳納地價稅，但具體來說是哪些對象呢？以下為其納稅義務人：

• 土地所有權人：包含公有、公同共有、分別共有，其中公有、公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人；分別共有則以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
• 典權人：若土地設定「典權」，則典權人有繳納地價稅的義務。
• 承領人、耕作權人：若有人透過承領或取得耕作權的方式使用該土地，則應繳納地價稅。
• 信託土地受託人：若土地為「信託」財產，則受託人為地價稅納稅義務人。

要特別注意的是，地價稅是以「8月31日當天土地登記簿上登載之土地所有人」為納稅義務人，所以即使在9月將土地賣出，也要繳納該年度的地價稅。不過考量到公平性，屋主通常都會在買賣契約書中約定，依照交屋日按比例計算買賣雙方應分別負擔的地價稅額，再由納稅義務人繳交。

 

地價稅要繳多少？查詢方法、計算公式、試算範例統整

看到這裡，想必大家很關心「地價稅大概要繳多少？」，只要前往「線上查繳稅系統」，選擇適合的身分驗證方式完成登錄後，就能查詢應繳納的地價稅額。

在算法上，地價稅是按照土地所有權人在每一個直轄市或縣（市）轄區內的地價總額來計徵，基本稅率為10‰，採超額累進稅率，並以超過「累進起點地價」的倍數，決定適用的級距稅率，最後扣除累進差額即可得知應納稅額，詳細計算公式、級距稅率、累進差額可參考下方表格：

地價稅計算公式

課稅地價 × 對應的地價稅率 - 累進差額 = 應納稅額

公式補充說明：

• 課稅地價 = 地段土地面積 × 地段申報地價
• 申報地價：土地所有權人在政府舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間所申報的自有土地價格，一般落在公告地價的上下20%範圍內。
• 公告地價：地方政府依據《平均地權條例》規定，參考當期公告土地現值、前1期公告地價、地方財政需求、民眾納稅負擔能力等因素，由地價評議委員會評估而來的地價指標，於每年1月1日公告生效，並依規範每二年公告一次。

地價稅級距稅率、累進差額（一般用地）
稅級	適用情況	稅率	累進差額
第1級	課稅地價未超過累進起點地價者	10‰	-
第2級	課稅地價超過累進起點地價未達5倍者	15‰	累進起點地價 × 0.005
第3級	課稅地價超過累進起點地價5倍至10倍者	25‰	累進起點地價 × 0.065
第4級	課稅地價超過累進起點地價10倍至15倍者	35‰	累進起點地價 × 0.175
第5級	課稅地價超過累進起點地價15倍至20倍者	45‰	累進起點地價 × 0.335
第6級	課稅地價超過累進起點地價20倍者以上	55‰	累進起點地價 × 0.545

累進起點地價是以各直轄市或縣（市）土地7公畝（700平方公尺）之平均地價為準，但不含工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地，因此各直轄市、縣市累進起點地價均不相同，申報前需先至地方稅稽徵機關查詢，以瞭解實際金額。

 

地價稅試算範例介紹

舉例來說，113年至114年台北市的累進起點地價為4,216萬5,000元，王先生在台北市所持有的土地為一般用地，地價總額為5,000萬元，符合超過累進起點地價未達5倍之情形（適用第2級稅率15‰），則地價稅計算過程如下：

5,000萬元 × 15‰ -（4,216萬5,000元 × 0.005） = 75萬 - 21萬825元 = 53萬9,175元

結論：王先生應繳納53萬9,175元的地價稅。

 

想減輕地價稅負擔？善用「自用住宅地價稅」優惠稅率

上述稅率適用於一般用地，若土地本身為特殊用地，如自用住宅用地、公共設施保留地、公有土地等，則可享以下優惠稅率：

特殊用地類別	優惠稅率
自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地	2‰
公共設施保留地	6‰
公有土地（按基本稅率徵收）	10‰
事業直接使用之土地，如工業用地、加油站、停車場（不含臨時路外停車場用地）

其中，申請為「自用住宅用地」是多數購屋族的節稅方法，不過需滿足以下條件，並於地價稅開徵前40天，也就是當年度9月22日之前，向地方稅稽徵機關提出申請，經審查核准後，當年度才能按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅；若逾期申請則要等到明年才適用：

• 所有權人限制：地上房屋需為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
• 辦竣戶籍登記：所有權人本人、配偶或直系親屬需在該地辦竣戶籍登記，若曾在9月22日前將戶籍遷出又遷回，則必須再重新申請。
• 只限一處：土地所有權人本人與其配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。
• 面積限制：都市土地面積不超過300平方公尺（約90.75坪）；非都市土地面積不超過700平方公尺（約211.75坪）。
• 無出租或營業：地上房屋無出租或用於營業，若房子有部分作營業使用，仍可申請部分自用，營業部分按一般用地稅率課稅，符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。

 

地價稅常見問題

繳地價稅之前，還有不清楚的地方嗎？可參考以下常見問答，幫助解開疑惑：

Q1. 家裡有2間房，可以2間都申請為「自用住宅」嗎？

若2間房的持有者皆為本人、配偶、未成年受扶養親屬，且也是由本人、配偶、未成年受扶養親屬設籍，則需遵守「只限一處」的規定，只有其中1間房能夠申請為自用住宅並適用優惠稅率。

不過若其中1間房由本人、配偶、未成年受扶養親屬設籍，另1間房由成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1人設籍，則可不受一處限制，2間房都能申請為自用住宅並適用優惠稅率。

Q2. 如有多筆土地在不同縣市，會收到幾張地價稅單？

地價稅為地方稅，會根據土地所在地分別計算，因此稅單數量取決於土地所在的縣市數量，例如有在3個縣市分別持有多筆土地，就會收到3張地價稅單。

Q3. 若沒有在9月22日前申請為自用住宅，是否隔年才適用地價稅優惠稅率？

是的，土地所有權人需於每年9月22日前完成自用住宅申請，否則即便通過審核仍需等到隔年才適用優惠稅率。

Q4. 若在年度中移轉土地，誰應負擔當年地價稅？

地價稅的納稅義務人會以「每年8月31日當天土地登記簿上登載之土地所有人」為準，因此若是在8月31日之後移轉土地，仍由「原所有權人」負擔當年地價稅，並依交屋日為基礎分算貼補。

Q5. 逾期繳納地價稅會有什麼後果？

若逾期繳納地價稅，每超過3日，將按照應納稅額加徵1%滯納金，最高加徵10%；若超過30日未繳納，且未申請復查者，地方稅稽徵機關會移送法務部行政執行署所屬分署強制執行。

 

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。