地價稅怎麼算？計算公式、課徵繳納時間、節稅辦法一次看

買房時，除了取得房屋所有權，通常也會取得房屋所在土地的所有權或持分。持有房屋須繳納房屋稅，土地則可能須繳納地價稅。因此，即使名下沒有房屋，只要持有應課稅的土地，也可能每年收到地價稅稅單。

本文整理了地價稅定義、計算公式、繳稅時間，並透過試算範例幫助大家瞭解地價稅大概多少，最後分享適用優惠稅率的「自用住宅地價稅」，可以檢視自身是否符合申請條件，順利掌握節稅辦法。

地價稅是什麼？

地價稅是一種持有稅，原則上對持有「已規定地價的土地」按年課徵，不必等到買賣土地才會產生。而所謂的「已規定地價」是指，土地已依法辦理規定地價或重新規定地價。

若土地依法應課徵田賦，則不課地價稅；由於田賦目前停徵，符合田賦課徵條件的土地，現階段無須繳納田賦稅和地價稅。

同時，地價稅為地方稅，以每位土地所有權人在同一直轄市或縣市持有的土地合併歸戶計算。因此，如果在兩個不同縣市分別持有一筆土地，各縣市會分別計算、開立稅單，土地所有權人也就會收到兩張不同縣市開立的地價稅稅單；若在同一縣市持有兩筆土地，原則上會合併計算，收到一張地價稅稅單。

誰要繳地價稅？納稅義務人怎麼認定？

地價稅原則上由土地所有權人繳納，但在特定情況下，納稅義務人另有規定。例如：

• 土地設有典權時，由典權人繳納。

• 政府放領公有土地、尚在承領期間時，由承領人繳納。

• 土地為信託財產，信託期間則由受託人擔任納稅義務人。

• 承墾土地依法應課徵地價稅時，由耕作權人擔任納稅義務人。

而若土地由多人共有，公同共有且設有管理人時，由管理人擔任納稅義務人；未設管理人時，由全體公同共有人負連帶繳納責任。若為分別共有，則由各共有人依其持分比例負擔地價稅。

地價稅什麼時候繳？開徵期間與繳納時間整理

地價稅每年徵收一次，課稅期間為當年 1 月 1 日至 12 月 31 日，地價稅的納稅義務人通常須於 11 月 1 日至 11 月 30 日繳納。

而納稅義務基準日則為 8 月 31 日，意思是當天登記於土地登記簿上的土地所有權人，原則上就是當年度全年地價稅的納稅義務人，不因當年實際持有土地的時間較短而按月份計稅。

地價稅怎麼算？一般稅率與計算方式

瞭解地價稅的課稅範圍、納稅義務人與繳納時間後，接下來最想知道的，可能是：每年到底要繳多少地價稅？若想查詢實際應繳稅額，可以前往「線上查繳稅系統」，選擇適用的身分驗證方式登入後查詢。接下來也會介紹地價稅的計算方式，協助您看懂稅額是怎麼算出來的。

地價稅的稅率，有分為一般稅率與特別稅率兩種，本文後續會分別說明。

地價稅計算方式：一般稅率

一般用地的地價稅採累進稅率。計算時，先依各筆土地的課稅面積與申報地價算出課稅地價，再加總同一土地所有權人在同一直轄市或縣市的一般用地地價，與該縣市的「累進起點地價」比較，判斷適用級距。未超過累進起點地價者，適用 10‰ 基本稅率；超過的部分則依各累進級距分別適用較高稅率。 

舉例來說，假設累進起點地價為 100 萬元，合併後的一般用地課稅地價為 150 萬元，前 100 萬元適用 10‰，超過的 50 萬元適用 15‰：

100 萬元 × 10‰ ＋ 50 萬元 × 15‰ ＝ 17,500 元

級距較多時，也可以用下表的「累進差額」速算。

速算公式：課稅地價 × 該級距稅率－累進差額＝應納稅額

套用同一個例子： 

150 萬元 × 15‰－累進差額（累進起點地價 100 萬元 × 0.005）＝ 17,500 元

從上面的例子，可以看出兩種不同的算法，實際的結果相同。

資料來源：財政部稅務入口網 

*課稅地價：土地課稅面積 × 每平方公尺申報地價  

*申報地價：土地所有權人在政府舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間所申報的自有土地價格。申報地價超過公告地價 120% 者，以 120% 計算；低於 80% 者，主管機關得照價收買或以 80% 計算；未申報者，以公告地價 80% 計算。 

*公告地價：地方政府依據《平均地權條例》規定，參考當期公告土地現值、前 1 期公告地價、地方財政需求、民眾納稅負擔能力等因素，由地價評議委員會評估而來的地價指標，原則上每 2 年重新規定地價一次，並於重新規定地價年度的 1 月 1 日公告。 

*累進起點地價是以各直轄市或縣（市）土地 7 公畝（700 平方公尺）之平均地價為準，但不含工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地，因此各直轄市、縣市累進起點地價均不相同，計算地價稅前，可先向地方稅稽徵機關查詢累進起點地價，以確認適用的計算基準。

地價稅試算範例

舉例來說，115 年至 116 年台北市的累進起點地價為 4,395 萬 7,000 元，王先生在台北市所持有的土地為一般用地，地價總額為 5,000 萬元，符合超過累進起點地價未達 5 倍之情形（適用第 2 級稅率 15‰），則地價稅計算過程如下：

5,000 萬元 × 15‰－（4,395 萬 7,000 元 × 0.005）＝ 75 萬元－ 21 萬 9,785 元 ＝ 53 萬 215 元

結論：王先生應繳納 53 萬 215 元的地價稅。

地價稅自用住宅稅率是多少？適用條件有哪些？ 

除了一般用地適用的累進稅率，地價稅也針對特定用途的土地訂有不採累進計算的特別稅率。

其中，與一般屋主最相關的是「自用住宅用地」優惠稅率，適用條件如下：

• 所有權人限制：地上房屋需為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。

• 辦竣戶籍登記：所有權人本人、配偶或直系親屬需在該地辦竣戶籍登記，若曾在 9 月 22 日前將戶籍遷出又遷回，則必須重新申請。

• 只限一處：土地所有權人本人與其配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。但另有成年直系親屬設籍居住且符合規定者，不受一處限制。 

• 面積限制：都市土地面積不超過 300 平方公尺（約 90.75 坪）；非都市土地面積不超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）。

• 無出租或營業：地上房屋無出租或用於營業，若房子有部分作營業使用，仍可申請部分自用，營業部分按一般用地稅率課稅，符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。

自用住宅地價稅試算範例

假設某筆自用住宅用地的課稅面積為 100 平方公尺，每平方公尺的申報地價為 20,000 元，且整筆土地都符合自用住宅用地的優惠稅率條件。自用住宅用地的地價稅率為 2‰，計算如下：

課稅地價：100 平方公尺 × 20,000 元／平方公尺＝ 2,000,000 元

應納地價稅：2,000,000 元 × 2‰＝ 4,000 元

如何申請地價稅自用住宅優惠稅率？

符合自用住宅用地條件的土地所有權人，應在每年地價稅開徵 40 日前（通常為 9 月 22 日），向土地所在地的地方稅稽徵機關提出申請。截止日若遇例假日，會順延至下一個工作日。

於期限內提出申請，並經審核通過後，當年度即可適用優惠稅率；若逾期申請，則須等到申請的次年度才會適用。

申請自用住宅優惠地價稅，需要填寫《地價稅自用住宅用地申請書》，可在財政部稅務入口網下載空白申請書，或是使用 E 政府申辦服務進行線上申請。

除了申請書，通常也需要準備下列文件：

• 戶口名簿影本

• 建物所有權狀影本

• 信託關係證明文件（信託土地申請適用優惠稅率時，依個案提供）

地價稅常見問題

Q：買賣房屋當年度地價稅由誰繳？

原則上由當年 8 月 31 日土地登記簿上的所有權人繳納全年地價稅。買賣雙方可以約定如何分攤，但約定不會改變稅法上的納稅義務人。

Q：房子已經賣出交屋，為什麼還收到地價稅稅單？

因為地價稅以每年 8 月 31 日為納稅義務基準日。如果當天土地仍登記在自己名下，即使後來已交屋、辦妥所有權移轉登記，仍會是當年度全年地價稅的納稅義務人。實務上，買賣雙方可在交易時約定如何分攤稅款，但稅法上的納稅義務人還是 8 月 31 日的土地所有者。

Q：沒收到地價稅單怎麼辦？

可向土地所在地的地方稅稽徵機關查詢並申請補發，也可詢問電話或線上申請方式。避免因沒收到稅單，逾期未繳納地價稅，而被加徵滯納金。

Q：地價稅逾期未繳會怎樣？

每逾 3 日加徵應納稅額 1% 的滯納金，最高 10%；逾 30 日仍未繳納，未依法申請復查者，將移送行政執行分署，依法扣押存款、薪資或其他財產，以追繳欠稅。

Q：戶籍遷出會影響自用住宅優惠稅率嗎？

可能會。若土地所有權人、配偶或直系親屬仍有至少一人在該地設籍，則繼續符合自用住宅優惠的設籍條件；但若全數遷出，就不再符合，也就不適用優惠。日後遷回，也須重新申請優惠稅率。

Q：房屋出租後還能適用自用住宅優惠稅率嗎？

根據規定原則上不能。未出租、未供營業使用是自用住宅用地的條件之一。房屋停止出租後，應於當年地價稅開徵 40 日前重新申請，經核准後當年度即可適用；逾期申請者，自次年度適用。 

Q：新購買或剛辦理繼承的自用住宅，來不及當年度申請自用住宅優惠稅率怎麼辦？

新所有權人仍須重新申請，不能直接沿用前屋主或被繼承人的優惠。若錯過當年度申請期限，仍可提出申請，但優惠稅率要到申請的次年度才開始適用。

Q：地價稅和土地增值稅有什麼不同？

地價稅是持有土地期間按年課徵的稅；土地增值稅原則上是在土地所有權移轉時，依法計算的土地漲價額課徵。

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。