【2026重購退稅攻略】試算公式、案例、申請辦法一篇搞懂
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聽說買賣房屋可以申請「重購退稅」，然而重購退稅是什麼？又有哪些條件限制呢？本文將介紹重購退稅適用情況及稅務種類，包含土地增值稅與房地合一稅，並且分享其試算公式與案例，幫助大家逐步掌握算法，最後整理重購退稅的申請方式、注意事項、應備文件，讓大家做好事前準備，順利完成申辦。
重購退稅是什麼？政府提供換屋族的節稅優惠
「重購退稅」是政府針對換屋族所推出的節稅政策，目的在避免民眾於賣屋的過程中，減輕稅賦負擔，可以有更充裕的資金，順利承買新屋，只要符合「自用住宅」的條件，在買賣期間內符合時間的規範，都能向稅務局提出退稅申請，而且不論是「先買後賣」還是「先賣後買」皆適用。
重購退稅有哪些課稅方式？
重購退稅的適用包含「土地增值稅」與「房地合一稅」，接下來將帶您認識這2大稅務種類。
重購退稅適用1：土地增值稅
土地所有權人於2年內先賣後買或先買後賣 自用住宅用地，且重購土地地價超過原出售 土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者，可申請退回已繳納的土地增值稅。申請時須同時符合下列要件：
- 土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
- 重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
- 原出售及重購土地所有權人屬同1人。
- 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
- 重購都市土地面積未超過300平方公尺或非都市土地面積未超過700平方公尺部分；出售土地則不受上開面積限制。
- 出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為及新購房地於買入登記後無營業或出租行為。
- 如為先購後售案件，應於重購土地時，須已持有自用住宅使用之土地始為適用範圍。
想瞭解更多相關資訊，推薦閱讀：土地增值稅是什麼？課徵時間、稅額算法、節稅妙方告訴您
重購退稅適用2：房地合一稅
重購退（抵）房地合一稅依所得稅規範，避免民眾出售原自住房地，因課徵所得稅而降低其重購新自住房地之能力，乃給予自住換屋族之優惠，減輕其換屋負擔，並保障居住需求。因此申請適用重購自住房地退（抵）房地合一稅，依規定必須同時符合
以下條件：
- 出售舊房地與重購新房地之移轉登記時間在2年以內。
- 出售與重購之房地均無出租、供營業或執行業務使用。
- 土地所有權人本人或其配偶、未成年子女於出售及重購之房屋辦竣戶籍登記，並符合「實際居住」之要件。
要特別注意的是，土地增值稅與房地合一稅的適用對象不同，土地增值稅規定「原出售土地與重購土地所有權人需為同一人」；房地合一稅規定原出售房地與重購房地為同一人或夫妻關係皆可。
想瞭解更多2種稅制的差異，推薦閱讀：房地合一稅新制舊制差異有哪些？一篇統整課稅時間和試算範例
重購退稅額度是多少？重購退稅試算公式、案例分享
看到這裡，相信大家都很好奇自用住宅重購退稅究竟可以退回多少稅款，然而土地增值稅與房地合一稅退稅各自規定、試算公式不同，因此需分成不同情況來討論。下表整理出土地增值稅與房地合一稅的退稅規定：
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重購退稅適用類型 |
土地增值稅 |
房地合一稅 |
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重購情形 |
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接下來將介紹土地增值稅與房地合一稅的退稅試算公式，並且分享相關案例，幫助您掌握稅額算法：
重購退稅試算｜土地增值稅
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重購退稅試算公式 |
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新購自宅用地的申報移轉現值總額 −（原出售自宅用地的申報移轉現值總額 − 原出售自宅用地已繳土地增值稅）= A |
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【備註】：
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【案例分享】：
小明出售了原有的自用住宅，共繳了50萬土地增值稅，而該筆自用住宅用地的申報移轉現值總額為500萬元，之後小明買了新的自用住宅，其申報移轉現值總額800萬。那麼小明是否符合退稅條件，以及能退回多少稅款呢？
想知道小明是否符合退稅條件，需先算出A值。本案例中A值 = 800萬 −（500萬 − 50萬）= 350萬
【結論】：A值為350萬且大於0，故符合退稅條件；已繳土地增值稅款（50萬）小於350萬，因此小明可申請全數退還。
重購退稅試算｜房地合一稅
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重購退稅試算公式 |
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應退還稅額計算：
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【備註】：
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【案例分享】：
小明出售了原有的自用住宅，賣房價格為1,500萬，取得成本為1,000萬，其他費用為100萬，並且在2～5年內賣出（ 房地合一稅稅率35%）。之後小明買了新的自用住宅，共分成2種情況討論：小換大（新屋價格為1,800萬）、大換小（新屋價格為1,200萬），以下為2者的重購退稅試算過程：
1. 小換大
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賣房所得 = 1,500萬 − 1,000萬 − 100萬 = 400萬
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房地合一稅 = 400萬 × 35% = 140萬
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重購退稅 = 140萬 ×（1,800萬 ÷ 1,500萬）= 168萬
【結論】：在「小換大」的案例中，重購退稅稅款大於房地合一稅，以房地合一稅繳納金額為上限，故可申請全額退稅（先賣後買），退稅 140萬。
2. 大換小
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賣房所得 = 1,500萬 − 1,000萬 − 100萬 = 400萬
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房地合一稅 = 400萬 × 35% = 140萬
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重購退稅 = 140萬 ×（1,200萬 ÷ 1,500萬）= 112萬
【結論】：在「大換小」的案例中，重購退稅稅款小於房地合一稅，故適用「比例退稅」的情況，可申請退還112萬的稅款（先賣後買），最終小明僅需繳納28萬稅款（140萬-112萬）。
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重購退稅條件有哪些？適用對象、限制條件、注意事項一次看
看完以上介紹，接下來兩種自用住宅重購退稅條件比較表，讓您更清楚適用條件及注意事項，幫助您檢視自身情形：
| 稅類 | 土地增值稅/重購退稅 | 房地合一稅/重購退稅 |
| 法令依據 | 土地稅法／35、36、37 | 所得稅法／14-8 |
| 適用對象 | 自用住宅用地 | 105年1月1日後取得之自住房地 |
| 所有權人 | 限出售及重購所有權人須為同一人 | 限出售及重購所有權人須為本人或配偶所有 |
| 設籍條件 | 限所有權人或其配偶、直系親屬於該地設立戶籍 | 限所有權人或其配偶、未成年子女設立戶籍並有居住事實 |
| 時間條件 | 出售（重購）自完成移轉登記之日起2年內重購（出售） | 出售（重購）自完成移轉登記之日起2年內重購（出售） |
| 使用限制 | 出售前1年內 ，無供出租、營業使用 | 出售前1年內，無供出租、營業使用 |
| 面積限制 |
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不限制 |
| 退稅額度 |
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| 申請期限 | 請求權時效為10年 | 自完成移轉日起5年內申請退稅 |
重購退稅哪裡辦？申請方式、所需文件整理
確定自己符合申請條件後，可參考下列彙整的重購退稅申請方式、所需文件，以做好事前準備：
重購退稅｜申請方式
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線上申請：找到所在地稅捐稽徵機關（或國稅局）官網，依照網站指示完成申請。
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臨櫃申請：備妥所需文件，前往所在地稅捐稽徵機關（或國稅局）進行臨櫃申請。
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郵寄申請：於稅捐稽徵機關官網下載申請書，並備妥所需文件，郵寄至所在地稅捐稽徵機關。
土地增值稅重購退稅｜所需文件
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重購退稅申請書（土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書）。
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原出售房地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
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重購房地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
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原出售與重購房地之所有權狀影本或其他證明文件。
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原出售房地之土地增值稅繳款收據正本。
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於重購地辦理戶籍登記之戶口名簿影本，以及土地所有權人之無租賃申明書。
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原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅之證明，檢附於上述戶口名簿影本及土地所有權人之無租賃申明書。
房地合一稅重購退稅｜所需文件
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重購退稅申請書（個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書）。
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個人房屋土地交易所得稅核定通知書。
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重購房地 (房屋使用權) 契約書影本。
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新房屋土地所有權狀影本。
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新、舊房地買賣收付價款證明。
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出售舊自住房屋年度已辦竣戶籍登記及重購新自住房屋年度已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本。
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其他證明文件。
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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。
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