房地合一稅新制、舊制差異？統整剖析課稅時間和試算範例

對於首次購屋、售屋或有換屋計畫的屋主而言，房地合一稅2.0新制上路將對交易成本產生很大的影響，若未充分理解新舊制差異，恐將面臨不必要的稅賦支出。本文將逐一說明房地合一稅新制下的4大重點改革，並針對申報流程、時程與應備文件進行整理，另提供稅額試算工具，協助屋主運用稅務規劃，為房產買賣做好準備。 

什麼是房地合一稅2.0？房地合一稅持有期間認定延長 

為了防止短期炒房和哄抬房價的情形持續惡化，財政部從民國110年7月起推出「房地合一稅2.0」新制，針對個人、營利事業、預售屋和股權買賣等交易進行強化管理。不但延長了個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，連公司賣房也適用個人持有期間的高稅率制度。以及先行買入預售屋再轉賣，或透過買賣公司股權來收購房地產等方式，也會被納入課稅條件中。 

這項改革措施主要是為了讓房市回到合理、穩定的狀態，同時避免有人利用漏洞逃稅或避稅。若不是短期內買賣，就不必擔心會被課到重稅，但仍建議了解清楚房地合一稅2.0之持有年限、稅率規定與重點注意事項，讓各位屋主都能在適宜時間內完成稅賦繳交。 

房地合一稅制3大重點：申報時間、辦法和應備文件 

房地合一稅屬於交易稅的一種，當屋主出售房屋或土地時，政府會針對房屋和土地獲利的部分課稅。過去房屋和土地買賣是各自課稅，稅率計算方式不同，但自民國105年1月1日開始，房地交易將合併課稅，只要符合以下條件，就適用房地合一稅制： 

• 房屋或土地交易日期在民國105年1月1日後。 

• 預售屋及其坐落基地取得日期在民國105年1月1日後。 

• 房屋使用權設定在民國105年1月1日後。 

• 符合一定條件之股份或出資額。 

房地合一稅制重點1：申報時間 

房地合一稅2.0擴大申報交易對象範圍，因此申報時間不再只有一個時間點，而會根據交易類型分成下方4個時間點： 

1. 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。 

2. 使用權房屋交易：房屋使用權權利移轉日的隔天起算30日內申報。 

3. 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（即簽約日期）之隔天起算30日申報。 

4. 股權交易：符合視為房屋及土地交易之股份或出資額交易日之隔天起算30日內申報。 

房地合一稅制重點2：申報方式 

申報方式分為電子和現場申報，並應在規定申報時間內向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。 

1. 電子申報辦法 

• 線上登入報稅專區 

• 輸入房地交易資訊，系統將協助計算應繳稅額。 

• 上傳應檢附之相關文件。 

• 完成繳稅後將收據列印並留存。 

2. 現場申報辦法 

• 自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件。 

• 攜帶所有文件至所在地區之國稅局提交審核。 

• 根據審核結果，於時限內繳交稅務並保存收據。 

屋主除了要繳交房地合一稅之外，還可能需繳交土地增值稅，若想要事先試算賣房相關稅費，信義房屋提供完善的賣房稅費試算工具，讓屋主預估賣屋所需稅費成本；信義房屋也有專人協助屋主進行稅務規劃、提交申報資料和申報流程解說等服務，讓房屋買賣更加順利。 

房地合一稅制重點3：應備文件 

申報房地合一稅時，需要檢附以下文件。 

• 個人房屋土地交易所得稅申報書1份。 

• 計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。 

• 買入及賣出的買賣契約書影本（私契）。 

• 成本及必要費用相關證明文件。 

• 其他有關文件。 

房地合一稅新舊制4大差異：新增3類課稅對象和1限制 

前文有稍微提到房地合一稅2.0的政策重點，但與房地合一稅1.0比較，民國110年7月1日起新法實施後又會帶來哪些影響呢？接下來將詳細說明房地合一稅新舊制的差異。 

房地合一稅新舊制差異1：延長個人適用高稅率的持有期間 

個人	持有期間適用稅率	修法前	修法後
境內	45%	1年以內	2年以內
	35%	超過1年未逾2年	超過2年未逾5年
	20%	超過2年未逾10年	超過5年未逾10年
	15%	超過10年	超過10年
非境內	45%	1年以內	2年以內
	35%	超過1年	超過2年

（表格參考來源：財政部全球資訊網） 

無論是境內或非境內的居住者，房地合一稅2.0皆將個人適用高稅率的持有期間延長，避免投機客短期賣賣獲取暴利。下方提供試算範例給屋主參考。 

例如小明在民國111年買了一處總價1,200萬元之房地產，後於民國112年以1,500萬元賣出，相關費用和土地漲價總數額合計100萬元，則所需繳交稅金為： 

（1500萬－1200萬－100萬）*45％（持有期間1年）＝90萬元 

但若符合自住條件，則可以在特定狀況下，享有「重購退稅」和「自住減免」的優惠。下方將針對這2項優惠條件詳細說明。 

1.重購退稅 

換屋型之客戶，無論先買後賣，或是先賣後買，只要符合以下2項條件，就可以申請重購退稅： 

• 買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）相距在2年以內 

• 出售的房屋前1年內無出租或供營業使用 

但是要特別注意以下2點： 

• 本人或配偶、未成年子女必須於該地址辦竣戶籍登記並居住。 

• 重購後的自住房地，在重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則將追繳所退還稅額。 

退稅比例則是根據新購房地價額和舊房地價額來看，若新購房地價額大於舊房地價額，可退全額；反之，則按比例退稅。如果是以本人名義出售自住房地，而由配偶名義重購者，亦可適用以上重購退稅優惠。 

想掌握更多重購退稅資訊，推薦閱讀：【2025重購退稅攻略】試算公式、案例、申請辦法一篇搞懂 

2.自住減免 

根據財政部提出的自住房地優惠稅率說明，只要個人交易自住的房屋、土地符合3項條件，課稅所得400萬元以內就可以免課徵房地合一稅；若超過400萬元，則稅率為10％。 

• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用 

• 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年 

• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定 

例如，小明在民國106年買了一處總價1,200萬元之房地產，後於民國112年以1,500萬元賣出，符合自住房地租稅優惠條件，相關費用和土地漲價總數額合計100萬元，課稅所得額如下： 

1500萬－1200萬－100萬＝200萬元 

200萬元未超過規定課稅所得額400萬元，因此可以免課徵房地合一稅。 

房地合一稅新舊制差異2：法人比照個人課稅 

營利法人事業比照個人持有期間所課徵的差別稅率制度，分開計稅，藉此防止個人為避免繳交重稅而設立公司，以公司名義進行交易來逃稅。 

1.法人境內 

適用稅率	修法前持有期間	修法後持有期間
45％	x	2年以內
35％		超過2年
20％	未區分期間	超過5年
申報方式	合併計稅、報稅	分開計稅  合併報稅

（表格參考來源：財政部全球資訊網） 

2.法人非境內 

適用稅率	修法前持有期間	修法後持有期間
45％	1年以內	2年以內
35％	超過1年	超過2年
申報方式	合併計稅、報稅	分開計稅  合併報稅

（表格參考來源：財政部全球資訊網） 

房地合一稅新舊制差異3：將預售屋、股權交易納入課徵範圍 

如果手上有預售屋無法換約者，想要等到取得所有權後再轉售來降低所需課徵稅金者，則要注意一旦預售屋完工變成新成屋，持有期間會重新認定和計算，若於房地合一稅2.0規定的2年內轉售，還是會被課徵最高45％的重稅。 

另一方面，有人會用買賣公司股份的方式轉移房地產（例如：買下一家擁有土地的公司），這樣看起來好像不是在賣房，但實際上就是在移轉房產的方式，房地合一稅2.0也將其納入課稅範圍，只要交易持股（或出資額）過半數營利事業的股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上是由我國境內房地構成，皆需要依照持有期間按差別稅率課稅。 

房地合一稅新舊制差異4：「土地漲價總數額」設定減除上限 

房地合一稅2.0新制對土地「漲價」可以扣除的金額設定了上限，目的是防止有人故意報高土地價值規避應繳的稅金。 

舉例來說，小明在民國111年買了一處總價600萬元之土地，後於民國112年以1,000萬元賣出，出售時公告土地現值為800萬元，若自行申報土地增值稅之移轉現值為1,000萬元，則1.0法規時可減除的土地漲價總數額為： 

1000萬－600萬＝400萬元 

房地合一稅2.0則設定了減除上限，只能以交易當年度公告土地現值扣除前次移轉現值來得出土地交易所得的最高可減除上限，超限部分不得減除。意即： 

800萬－600萬＝200萬元（最高可減除土地漲價總數額） 

房地合一稅可扣除費用有哪些？3大重點扣除項目介紹  

財政部列出房地合一稅基本可扣除3大費用，分別是買賣原始取得成本、交易日前3年內交易損失金額和土地漲價總數額。 

房地合一稅可扣除費用1：買賣原始取得成本 

也就是當時買入之成交價，以及其他可出具證明文件之支出，包含： 

• 取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。 

• 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能，且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費、裝修費。 

• 交易移轉所需支付之必要費用：包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費、證券交易稅、手續費等。若未檢附以上提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額3%者，可按成交價額3%認定費用，並以30萬元為限。 

• 經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用。 

• 交易符合一定條件股份或出資額，能提出原始取得成本者。 

房地合一稅可扣除費用2：交易日前3年內交易損失金額 

交易符合房地合一稅新制課稅範圍，並且申報的交易損失經國稅局核定後，該損失金額於交易日起算3年內，可以從交易所得課稅中減除，但記得申報扣除時應檢附國稅局核定損失金額的核定通知書。 

房地合一稅可扣除費用3：土地漲價總數額 

計算公式：交易當年度公告土地現值－前次移轉土地現值＝土地漲價總數額。 

若自行申報土地移轉現值超過出售時公告土地現值的部分金額，不得從土地交易課稅所得中扣除。 

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※ 本文參考資料來源為財政部，相關稅制資訊請以官方最新公告為準，或請洽信義房屋專人諮詢。