換屋族群可以利用沒有房貸的配偶申請房貸，同樣也可以有首購條件，另外，一買一賣可以和銀行切結一年內出售，同樣可以不受第二戶貸款限制，但要留意現在銀行資金都優先留給首購族，銀行不見得一定會願意讓已經有房貸的客戶採取切結方案。

信義房屋擁有專業房仲及代書，搭配履約保證價金信託，可以全力協助促成買賣流程順利，後續亦會由信義房屋協調交屋時間等相關問題，保障雙方權益，幫助客戶順利換屋。

建議可以採取「先賣後買」，約定交屋時間拉長，或者是交屋後採售後回租方式，讓自己增加一些買屋裝修的緩衝時間。若現階段自備款充足，亦可「先買後賣」，針對換屋族雖然可以採取切結方式，先買後賣一年內將原有房屋賣掉，就不受央行第二戶貸款上限5成規定，不過現在銀行都把房貸資金留給首購，目前切結方式不是每家銀行都願意承做，倘若一年內沒有把舊屋賣掉，銀行還得去追討多貸的成數，恐會增加銀行負擔。

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建議參考以下方法，亦歡迎找專業的信義房屋為您做專業諮詢，我們很樂意為您服務。

1. 如果夫妻可建議配偶贈與運用產權配置，空出一個首購名額。
2. 換屋切結一年內出售增加成數認定。
3. 想辦法透過售屋物件清償並辦理抵押權塗銷，讓新購屋變成首購條件增加銀行貸款成數，信義房屋擁有專業房仲及代書，搭配履約保證價金信託，可以全力協助促成買賣流程順利。

依113年9月20日起實施「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，借款人以名下定存單向金融機構質借(或為十足擔保)，資金用於購置該住宅者，屬於「另以其他名目，額外增加貸款金額」，定存單質借與購置住宅貸款兩項貸款金額合計不得超過成交價的成數規定。成數規定依照本身貸款條件最高不得超過成數而定：

1. 名下有房無貸款，最高8成。
2. 第二戶購屋貸款限貸5成。
3. 第三戶以上房貸限貸3成。
4. 高價住宅貸款(俗稱豪宅貸款)：限貸3成，無寬限期。高價住宅貸款：臺北市7千萬元以上、新北市6千萬元以上、其他地區4千萬元以上。

依據名下房子是否已有房貸而定，詳細如下：

1. 名下房子沒有房貸，仍可適用首購資格，不過沒有寬限期的條件。
2. 名下房子還有房貸，這樣可能會面臨到第二戶房貸管制，貸款上限五成，且沒有寬限期。

目前還有保險公司、網路銀行、農漁會等機構，都有提供房貸申請業務，建議可以多加詢問對自己有利的方案。

由於現在許多銀行都需要排隊，建議民眾在看屋有中意的房屋時，就先請銀行初估，探詢銀行現在狀況與意願，或者與業務、代書先詢問，現在貸款較為順暢的銀行，降低成交後才開始找房貸的風險。

銀行估價通常需要取得房屋土地及建物所有權相關資料，如權狀、土地登記簿謄本。一般建商領到使用執照後，會找幾家配合銀行提供借款人選擇，向銀行提出申請，銀行會審核房屋價值、個人信用，再決定借款人是否有貸款資格，以及實際的貸款成數。此時一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節，並詢問清楚每一份資料的用途。在對保時通常會簽下「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。

銀行申請貸款，您需要準備以下文件：

1. 個人身分證明文件，如國民身分證、健保卡或駕照。
2. 職業文件，如識別證、員工名片等。
3. 財力證明文件，包括所得稅扣繳憑單、薪資轉帳存摺、稅捐機關核發的「綜合所得稅納稅證明書」、「各類所得分類清單」及「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」等。如果是公司法人，還需要準備營業人銷售額及稅額申報書。
4. 買賣合約書、土地及建物權狀、謄本等相關文件。

透過信義房屋成交客戶，代書會推薦合作銀行提供參考，關於應備文件也會提供便利方式加速貸款申請。

銀行估價會考慮房屋的坪數、屋況、座落區域位置及周邊生活機能等因素，並參考實價登錄、房仲價格及銀行內部資訊來決定鑑價的總值。需要注意的是，銀行估價的房屋金額並非以購買者的購屋價格計算貸款成數。貸款成數是指銀行根據鑑價的房屋金額計算的，並且根據個人的還款能力來決定。

舊公寓的貸款成數評估是依據借款人的年齡、財力證明以及擔保品（房子）的價值而定，一般為成交價的6成到8成之間，具體的貸款成數還需要根據個別情況進行評估，建議您與相關銀行或貸款機構聯繫以獲取更準確的資訊。

寬限期是指在貸款初期，銀行同意借款人只需繳付利息，不需要還本金的一段時間。在這段期間內，借款人可以減輕初期的還款壓力，並有機會進行其他理財規劃。寬限期結束後，借款人需要在剩餘的期間內開始攤還本金和利息，因此後期的財務負擔會增加。一般寬限期約為1-2年，在申請房屋貸款時，可以選擇是否要有寬限期，具體的寬限期長度及可否延長則根據各銀行的規定而定。

申辦房屋貸款會有以下費用：

1. 帳務管理費(開辦費、手續費、徵信費等各銀行使用名稱不一)依各家銀行規定辦理。
2. 鑑價費(估價費)依各銀行規定辦理，外商銀行較常用。
3. 火災地震險：由銀行依貸款額度決定投保金額，每年投保一次，其中地震險依目前費率每年保費為1350元。
4. 抵押權設定登記代書費：每一順位抵押權4000元。
5. 抵押權設定登記規費：依核貸金額*1.2=設定金額*千分之一。
6. 書狀費：每張80元
7. 謄本費：每張20元

＊參考法令

1. 土地登記規則
2. 103年8月5日金管銀合字第10330002771號函

依個人財務規劃需求而定，房貸貸款償還本金及利息方式如下：

1. 本息平均攤還(本息定額)：採年金法將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付，適合上班族每個月固定收入者，每月攤還金額相等，還款預算較易掌握及利於個人作其他理財規劃。在市場上附寬限期本息攤還方式，是貸款本金償還寬限期，寬限期屆滿後之攤還本息方式一樣，寬限期則依各銀行規範。
2. 本金平均攤還(本息定額)：全部貸款本金每月平均分攤，利息則按貸款餘額逐期計算，初期還款壓力大，可用生活資金降低，適合收入較高或資金充裕者。
3. 本金到期一次清償：全部貸款本金於到期時一次償付，利息則按貸款餘額逐月計算，對於銀行本金回收風險，故常以短期商業性融資為主。

抵利型房貸是指房貸戶拿存款來折抵房貸本金，以減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果在使用抵利型房貸時，臨時面臨資金需求，還是可以動用該筆存款。此類型貸款產品適合資金應急者、理財者、不想提前還款且希望降低房貸負擔者。

回復性理財型房貸，其房貸額度一次撥放，貸款人按期清償的房屋貸款的本金部分，可再轉作為貸款人透支之用。

一般房貸利率的計算方式根據利率是否浮動而分為固定及機動兩種：

一、固定利率：

1. 定義：在貸款期間不會隨市場利率變動，不論央行調升或調降利率，房貸利率不會有任何變動。
2. 優點：便於借款人計算成本使用，固定支出。
3. 缺點：當市場預期利率上升的幅度，和實際利率變化並不相同，或是發生的時間延遲許久，這對固定利率房貸來說都是潛在的風險且利率通常較高。

二、機動利率：

1. 定義：是隨各銀行基本放款利率作加減碼，升息時利率會跟著調升；降息時利率亦會跟著調降。
2. 優點：機動利率優點降低減少市場變化的風險，對借款人來說比較公平，若市場利率在短期不至於升過快或過大，對借款人的成本影響相對較小。
3. 缺點：比較不便於計算與預測收益和成本。

銀行在核貸前，會向借款人進行徵信調查，指信用調查與財務分析等工作，會向聯合徵信中心調閱借款人的個人信用、收入能力、過往的銀行往來紀錄，查詢是否有信用卡遲繳、強制停卡等不良記錄，做為銀行核貸與否及核定利率、額度的參考。

1. 如若借款人信用不佳可主動要求提供配偶當保證人或改由配偶名義申請，銀行可能會考量核貸，只是貸款額度就要看配偶的財資力。
2. 順利申請貸款條件，夫妻二人需按時繳信用卡費、避免使用循環利息等，降低聯徵分數被拉低的風險。
3. 建議可以提前規劃，選定申辦貸款銀行並維持存款，將存款集中於該銀行帳戶建立信用，可以做為後續申請貸款時的財力證明。

＊相關法條
中華民國銀行公會會員徵信準則第四條

建議可以採取「先賣後買」，約定交屋時間拉長，或者是交屋後採售後回租方式，讓自己增加一些買屋裝修的緩衝時間。若現階段自備款充足，亦可「先買後賣」，針對換屋族雖然可以採取切結方式，先買後賣一年內將原有房屋賣掉，就不受央行第二戶貸款上限5成規定，不過現在銀行都把房貸資金留給首購，目前切結方式不是每家銀行都願意承做，倘若一年內沒有把舊屋賣掉，銀行還得去追討多貸的成數，恐會增加銀行負擔。因此建議可以利用沒有房貸的個人去借款，這樣可以避免第二戶房貸的限制。

信義房屋擁有專業房仲及代書，搭配履約保證價金信託，可以全力協助促成買賣流程順利，後續亦會由信義房屋協調交屋時間等相關問題，保障雙方權益，幫助客戶順利換屋。

一、對保定義：

所謂「對保」，就是銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約的程序。

二、對保時請注意下列基本項目：

對保時除了貸款額度、利率也要注意其他的借款條件(例如：還款方式、利率如何調整、提前還款違約金等等)：

1. 借款金額。
2. 借款利率的計算方法，以及借款利率調整頻率。
3. 借款期間、有無本金寬限期。
4. 還款方式、繳款日期及每期還款金額。
5. 選擇使用優惠房貸利率時，有無提前還款的限制，及該提前還款違約金的計算方式。
6. 遲延還本付息時，違約金及遲延利息之計算。
7. 加速條款的內容。
8. 是否要求徵提保證人。
9. 辦理不動產抵押時，抵押權所擔保的債務有哪些。
10. 其他費用，例如代償費、開辦費、代書費、登記規費、印花稅、設定費、火險及地震險費用等。

1. 此份文件可保障不動產交易過程中買方貸款的用途及流向，讓賣方順利取得交屋尾款。
2. 於買方向金融機關借款時，與金融機關完成對保手續後，需將存摺、取款條或撥款同意書(即指定撥款委託書、委託撥款同意書)等撥款相關文件交付銀行保管。