公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則:
按基準利率固定加0.585%(目前為1.805%)機動計息。但自110年1月1日起新貸放案件,按基準利率固定加0.555%(目前為1.775%)機動計息。
前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.565%)機動計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。
前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.745%)固定計息,第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.845%)固定計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.865%)機動計息。
新青安利率自113年3月27日起為1.72%,計息方式採一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率擇一,由於「新青年安心成家購屋優惠貸款」最高只能申貸1000萬,「新青年安心成家購屋優惠貸款」和同一家申辦銀行的其他首購貸款方案可以搭配使用,亦是增加貸款額度的方法,因此超過的200萬可以搭配同一家申辦銀行的其他首購貸款方案。
房貸首購定義可區分為二類:首次購屋身份與首次申辦房貸資格。
具備首購身份:指的是「配偶、未成年子女與個人名下皆無登記自有住宅」的民眾。無論是第一次購置屋地產或曾經購置過房地產但在買新房子辦理貸款之前已經把舊房子賣掉,都符合首購身份資格。此外,若是名下僅持有土地,或共同持有面積未滿40平方公尺的建物,也算是符合首購身份唷!
銀行一般首購房貸資格:指的則是申辦房貸時個人名下沒有房貸的民眾。不論是名下未持有房地產,或持有之房地產均未申辦房貸或貸款已清償塗銷者(即聯徵中心查詢無貸款紀錄),都符合首購貸款資格。
銀行一般首購優惠貸款
除了與政府合作的優惠貸款方案之外,銀行也有針對首購族提供其他優惠的房貸利率方案,有些資格比新青年安心成家購屋優惠貸款更寬鬆,基本上只要是自住用途、購屋者有良好收入就可以申辦。銀行主要還是根據想買的房屋價值及個人信評,去決定可申請貸款條件,一般理想狀況下可以貸款到8成左右。
值得注意的是,其實「新青年安心成家購屋優惠貸款」和同一家申辦銀行的其他首購貸款方案可以搭配使用,透過兩筆資金補助降低準備自備款的壓力,也是不少人選擇的方案唷!
信義房屋提供成交會員「安心成家-信義會員獨享房貸專案」,提供客戶多一個安心選擇。
目前還有保險公司、網路銀行、農漁會等機構,都有提供房貸申請業務,建議可以多加詢問對自己有利的方案。
由於現在許多銀行都需要排隊,建議民眾在看屋有中意的房屋時,就先請銀行初估,探詢銀行現在狀況與意願,或者與業務、代書先詢問現在貸款較為順暢的銀行,降低成交後才開始找房貸的風險。
若是繼承一戶無貸款的房子,且共有持分面積達40平方公尺以上,比照個人有房無貸款的身分條件,適用首購但無寬限期,最高可貸8成的情況。
若是繼承到一戶有房貸的房子,個人要再買房就算是第二戶房貸,就不算首購身分,無寬限期且最高貸款成數5成。(央行表示,近月會針對因繼承而影響後續房貸的狀況,提出因應配套措施。)
銀行估價通常需要取得房屋土地及建物所有權相關資料,如權狀、土地登記簿謄本。
一般建商領到使用執照後,會找幾家配合銀行提供借款人選擇,向銀行提出申請,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定借款人是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。此時一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。
在對保時通常會簽下「撥款同意書」,也就是過戶時,建商即會領取到銀行的撥款。
銀行申請貸款,您需要準備以下文件:
銀行估價會考慮房屋的坪數、屋況、座落區域位置及周邊生活機能等因素,並參考實價登錄、房仲價格及銀行內部資訊來決定鑑價的總值。
需要注意的是,銀行估價的房屋金額並非以購買者的購屋價格計算貸款成數。
貸款成數是指銀行根據鑑價的房屋金額計算的,並且根據個人的還款能力來決定。
舊公寓的貸款成數評估是依據借款人的年齡、財力證明以及擔保品(房子)的價值而定,一般為成交價的6成到8成之間,具體的貸款成數還需要根據個別情況進行評估,建議您與相關銀行或貸款機構聯繫以獲取更準確的資訊。
寬限期是指在貸款初期,銀行同意借款人只需繳付利息,不需要還本金的一段時間。在這段期間內,借款人可以減輕初期的還款壓力,並有機會進行其他理財規劃。寬限期結束後,借款人需要在剩餘的期間內開始攤還本金和利息,因此後期的財務負擔會增加。一般寬限期約為1-2年,在申請房屋貸款時,可以選擇是否要有寬限期,具體的寬限期長度及可否延長則根據各銀行的規定而定。
申辦房屋貸款會有以下費用:
*參考法令
依個人財務規劃需求而定,房貸貸款償還本金及利息方式如下:
採年金法將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付,適合上班族每個月固定收入者,每月攤還金額相等,還款預算較易掌握及利於個人作其他理財規劃。
在市場上附寬限期本息攤還方式,是貸款本金償還寬限期,寬限期屆滿後之攤還本息方式一樣,寬限期則依各銀行規範。
全部貸款本金每月平均分攤,利息則按貸款餘額逐期計算,初期還款壓力大,可用生活資金降低,適合收入較高或資金充裕者。
全部貸款本金於到期時一次償付,利息則按貸款餘額逐月計算,對於銀行本金回收風險,故常以短期商業性融資為主
一般房貸利率的計算方式根據利率是否浮動而分為固定及機動兩種:
保障型房貸須支付一筆權利金(約貸款金額的0.5%),房貸利率保障不超過一個議定利率的權利,在N年內利率若是超過上限,則房貸利率等於上限;若低於上限,則以指數型房貸計算利率。不用擔心利率快速上升導致利息負擔增加。
此類型貸款產品適合年輕首購族、預期未來利率可能走升者。
依據名下房子是否已有房貸而定,詳細如下:
銀行在核貸前,會向借款人進行徵信調查,指信用調查與財務分析等工作,會向聯合徵信中心調閱借款人的個人信用、收入能力、過往的銀行往來紀錄,查詢是否有信用卡遲繳、強制停卡等不良記錄,做為銀行核貸與否及核定利率、額度的參考。
*相關法條
中華民國銀行公會會員徵信準則第四條
所謂「對保」,就是銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約的程序。
對保時除了貸款額度、利率也要注意其他的借款條件(例如:還款方式、利率如何調整、提前還款違約金等等):