財富移轉的終點或起點?

「大繼承時代」下的聰明購屋新思維

 

        俗話說「有土斯有財」，很多長輩過去靠著不動產累積財富。近年來隨著戰後嬰兒潮的一代開始凋零，房地產大繼承潮隨之到來。但年輕一代對於房地產觀念以及對「家」的看法已經與長輩不盡相同。本文除了探討「史上最大規模的財富移轉時代」的，同時還要觀察在購屋思維改變下，作為買方及屋主如何做出聰明的決策。

 

Q1: 為什麼說是「大繼承時代」?

A1: 房產繼承棟數年年攀升

       

        根據內政部數據統計，全台灣因繼承原因而出現移轉的房屋棟數呈現幾乎年年增加的情況。從2011年的41,198件，到2025年來到78,324件。主因可能來自於戰後嬰兒潮的一代逐漸凋零後，其子孫或法定繼承人陸續繼承原先在長輩手上的房產。

 

Q2: 繼承潮、高房價、家庭結構改變，購屋新思維有什麼改變?

A2: 少子化趨勢下，個人空間的居住觀念興起，中小戶成主流

 

        年輕一代從長輩繼承的房產中，更多屬於大坪數、屋齡高的住房。然而隨著台灣家庭結構、居住思維的改變，甚至多人繼承後想趕緊變現分錢的心態，年輕一輩可能選擇在繼承房產後將其售出，變現用來置換屋齡新的電梯大樓或做其他用途。

        根據內政部戶政司統計資料，全台的設有戶籍住宅之平均人口數從2012年的3.61下降到2025年的2.89，一方面顯示保留個人空間的居住觀念興起。另一方面，也顯示出在少子化的趨勢下，三口家庭、丁客族及單身族群已經是現代主要的家庭結構，因此2-3房的中小戶型產品已成為近年的主流。

        隨著台灣生活條件的改善，年輕一輩對於居住要求也隨之提升。溫馨裝潢、電梯、代收包裹及垃圾處理等成為多數年輕人的購屋條件。在高房價下，年輕世代更多願意花費交通通勤時間，選擇城市近郊的電梯大樓；或是犧牲生活空間，選擇小坪數的產品。

        根據信義房屋統計，近三年的所有成交物件中，每月電梯大樓的成交佔比約在6-7成(公寓僅約1-2成)，顯示電梯大樓為現在的市場主流。

 

Q3: 近年哪些區域的房市需求產生變化?

A3: 都市化與科技業發展帶動大都市與科技園區周邊住房剛性需求

 

        隨著台灣轉變為二、三級產業為主的經濟體後，台灣人口往大城市流入成為趨勢。近年來科技業的興起，科技園區(竹科、中科、南科等)周邊也成為新的人口聚落。根據內政部統計數據，六都+新竹縣市人口數佔全台人口的比例逐年提高，從2009年的72.08%，提升至2024年的74.24%。

        人口持續流入，帶來居住及消費的剛性需求，也帶動大城市及科技園區周邊的自住、置產需求提升。相較之下，非大城市且沒有搭上科技園區題材的區域，持續面臨年輕人口流出、人口老化的情形，同時當年輕人繼承到該區域的房產時，經常選擇將其出售，或者該房產可能就變成閒置資產。

Q4: 大繼承時代會如何影響房地產市場?

A4: 潛在換屋潮與部分區域老屋市場的供需失衡

 

1.繼承潮帶動的潛在換屋潮

        當繼承者們從長輩手上繼承房產後，可能因為個人生涯規劃、房產位置與生活區域不同及對房屋需求與父輩有差異等因素，選擇將原房產出售，並購置符合自己需求的住房。此時市中心(或科技園區旁)、屋齡新電梯大樓，不僅坐落在人口流入區域，同時符合現代主流需求，成為市場多數買方選擇的產品。

2.老屋市場的供需失衡

        當繼承數持續上升，且繼承來的房產有很高的比例為老屋。但是當繼承房產無法滿足繼承人的居住條件時，可以想見的是老屋的待售量的增加。當這些老屋位於蛋黃區(如:雙北核心區)或者有都更題材時，仍會受到投資客、建商或追求市區房產的首購族群青睞。然而，在鄉村或遠郊的老屋，在傳統的市場需求有限下，則需要思考是否還有其他用途，讓資產活化。

建議-聰明買賣屋新思維?

 

        面對「繼承主導」與「資產兩極化」的趨勢，房地產不再只是單純的「遮風避雨」或「滿足居住需求」，而是一場關於流動性、稅務成本與區域發展前景的長期競賽。在未來繼承潮下，買房不只是買空間，更是為下一代（或未來的自己）挑選「好處理的資產」。

一、給買方的建議：

1. 優先選擇「高流動性」而非「大坪數」

• • 新思維：「少子化」、「繼承集中化」及「高總價」，會讓大坪數的住宅轉手難度增加。
  • 建議： 鎖定都市核心、捷運周邊的標準兩房或小三房。這類產品無論是未來自己住、收租，或是傳給下一代時想變現繳遺產稅，都是市場上流動性最強的「貨幣」。

2. 避開「維修黑洞」的老屋

• • 新思維： 修繕成本可能吃掉資產價值。
  • 建議： 除非有明確都更進度或地點在大都市精華區，否則盡量避開高齡、無電梯、偏遠地區的老公寓。買房時要預想 10 年、20年後的狀況，當老屋再加10、20歲，無論是你或者下一代要將其處分，難度都會大幅增加。

3. 「預留稅源」的財務配套

• • 新思維： 買房規劃應包含「稅務規劃」及「資產配置」。
  • 建議： 在購屋的同時，應同步配置具備流動性的金融資產（如貨幣基金、高流動性證券）。確保未來繼承發生時，後代有足夠的「現金」去領取這份財富，而不是守著一間被凍結、看得到卻過不了戶的房子。

二、給賣方的建議：

    對於賣方（特別是擁有多項資產的長輩），現在是進行「資產大排毒」的最佳時機。

1. 趁早處理「無效資產」

• • 新思維： 趁現在市場還有流動性、繼承潮尚未全面爆發前，清掉手中的弱勢資產。
  • 建議： 無開發機會的偏鄉土地、長期閒置的偏遠房產，若租金收益率低 且無開發價值，應考慮果斷汰換。將其轉化為現金，或換成都市核心地段的優質物件。

2. 資產的「減法管理」

• • 新思維： 留三間「麻煩」不如留一間「精品」。
  • 建議： 整合分散的資產。與其讓下一代面對五份繁瑣的權狀、五種地價稅與修繕問題，不如將資產集中化。這能降低未來的法律行政負擔，也能讓資產在未來的兩極化市場中站穩「核心端」。

3. 活化資產而非死守

• • 新思維： 房地產的價值在於「能用」或「能換錢」。
  • 建議： 若資產已明顯老舊且子女無意回流，應評估售後回租、以房養老及處分等方案。在房價尚在高點時鎖定利潤，將房產價值「提現」轉化為生活品質，這比留下一棟讓子女頭痛的「負資產」更聰明。